부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김세호의 보증금 304,500,000원 중 미배당 예상액 115,988,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 현재 최저가 기준 실질취득가는 약 307,988,000원 수준입니다. 최저가만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

300,000,000원

최저가 192,000,000원

실질취득 예상

307,988,000원

낙찰가+인수액 기준

매수인 인수

115,988,000원

김세호 보증금 미배당

핵심지표

대항력 임차권

우선변제권 보유

서울남부지방법원 2025타경11478. 서울 강서구 화곡동 청림하우징 601호 다세대 물건입니다. 감정가는 3억원, 현재 최저매각가는 1억9200만원으로 3회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 권리 말소형 경매가 아닙니다. 을구 임차권등기가 설정된 김세호 임차인이 존재하고, 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.

배당에서 보증금 전액이 회수되지 않아 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 판단 기준은 최저가 1억9200만원이 아니라 실질취득가 약 3억798만원입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경11478 (강제경매)
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 882-40 청림하우징 제6층 제601호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대)
소유자	김정화
감정가 / 최저가	300,000,000원 / 192,000,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구	한국주택금융공사 / 333,812,317원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⛔ 핵심 위험 김세호 임차인은 2022년 계약, 2022년 확정일자, 2022년 전입으로 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 매각조건상 신청채권자가 배당받지 못한 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있어 확약 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다. 확약이 실제 성립하면 해당 임차인 인수는 실질 0원이 되지만, 확약 밖 미상 점유 위험은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
김세호	304,500,000원	有	有	미배당 115,988,000원 인수 가능
김세권	미상	없음	해당 없음	전입일 말소기준 이후
IP KIN YI	미상	없음	해당 없음	전입일 말소기준 이후

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,488,000원
임차인 김세호 보증금	304,500,000원	188,512,000원
주택도시보증공사 가압류	668,000,000원	0원
한국주택금융공사 경매개시	333,812,317원	0원
매수인 인수 예상	115,988,000원	인수 가능

매각대금 배분 (1.92억 기준)

감정가 vs 실질취득

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 포함 시 실질취득은 감정가를 넘어섭니다.

⚠️ 확약 조건 확인 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 해당 확약이 김세호 임차인에게 적용되면 인수액은 실질 0원이 될 수 있습니다. 다만 확약 효력과 적용 범위는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스와 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능합니다.
규모. 청림하우징은 총 15세대 규모로 대단지 대비 환금성 판단이 필요합니다.
시장성. 최근 거래 자료가 없어 실거래 기반 가격 비교보다 권리 리스크와 환금성을 우선 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 착시 금지. 1억9200만원 낙찰가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 임차보증금 인수 여부를 반영해야 합니다.
확약 확인. 임차권등기 말소 조건과 보증금 포기 확약의 실제 적용 여부를 반드시 확인하세요.
점유 확인. 미상 점유자 전입 관계와 현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “유찰보다 무서운 것은 인수금이다”

이 물건은 세 번 유찰되어 가격이 내려왔지만, 권리분석 관점에서는 단순 할인 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하기 때문입니다. 확약이 적용되지 않는다면 실질취득가는 약 3억798만원으로 최저가 매력은 사라집니다. 결국 이 경매의 승부처는 얼마에 떨어지는가가 아니라 임차권 인수 조건이 어떻게 정리되는가입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-10	유찰	3억원
2	2026-04-15	유찰	3억원
3	2026-05-27	유찰	2억 4,000만원
4	2026-07-16	대기	1억 9,200만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 진짜 가격이다 — 서울 화곡동 청림하우징 601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 무서운 것은 인수금이다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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