한 줄 평 2회 유찰로 가격은 감정가 대비 64%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 홍영지 임차인은 보증금 290,500,000원의 대항력 있는 임차권등기를 보유하고 있으며 배당 부족분 111,453,600원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서의 확약 조건 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
285,000,000원 / 182,400,000원
2회 유찰 · 감정가 64%
최근12개월 시세
254,000,000원
최근 거래 2건 평균
실질취득 위험
293,853,600원
낙찰가+부족 인수액 기준
인수 가능액
111,453,600원
임차보증금 부족분
서울남부지방법원 2025타경11495. 서울 양천구 신정동 에스케이이그랑빌 제4층 제402호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사케이젤이며, 권리 분석의 중심은 후순위 권리보다 선순위 임차권입니다. 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11495 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제4층 제402호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 |
| 청구액 | 290,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
홍영지 임차인은 임대차계약일 2021.11.19, 전입 2022.01.10, 확정일자 2021.11.19로 확인됩니다. 주택임차권등기는 을구 1번에 설정되어 있으며 보증금은 290,500,000원입니다. 현재 배당 예상액은 179,046,400원으로 부족분 111,453,600원이 발생합니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 인수 포함 판단 필요
에스케이이그랑빌 동일 평형 거래 기준 최근 거래는 2.53억~2.95억 수준입니다. 최근 12개월 평균은 254,000,000원, 최신 거래는 2026.03 253,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.9㎡ | 4층 | 253,000,000원 |
| 2026.01 | 27.9㎡ | 5층 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 26.3㎡ | 3층 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 25.9㎡ | 3층 | 295,500,000원 |
| 2022.03 | 25.85㎡ | 5층 | 294,500,000원 |
최저가는 최근12개월 평균 대비 71.8%로 낮습니다. 하지만 대항력 임차보증금 부족분을 포함하면 실질취득 부담은 약 293,853,600원으로 올라가 최근 거래 수준을 넘어섭니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
⚠️ 확약 조건 확인 필요 매각물건명세서에는 임차인 홍영지 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 해당 조건이 실제 매수인에게 적용되는 범위를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 임차인 홍영지 보증금 | 290,500,000원 | 179,046,400원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 238,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가·최저가 vs 실거래
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 여부에 따라 실질취득 판단이 달라집니다.
✅ 가격 관점 2회 유찰로 표면 가격은 최근12개월 평균보다 낮아졌습니다.
⛔ 권리 관점 대항력 있는 임차권등기로 인해 보증금 부족분 인수 위험이 존재합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재로 지하철5호선 신정역 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장 및 지하철5호선 신정역 등 대중교통 이용이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상6층 건물, 사용승인일 2019.09.09입니다.
- 환금성. 총 19세대 규모로 거래 표본이 많지 않아 개별 호수 조건 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 홍영지 임차권등기 및 보증금 인수 가능성을 최우선 확인해야 합니다.
- 확약 확인. 매각물건명세서 조건이 실제 인수 부담을 제거하는지 원문 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준. 낙찰가가 아니라 인수 가능 보증금 포함 총 부담으로 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 구조가 먼저다”
이 물건은 2회 유찰로 숫자상 가격 매력은 생겼습니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기로 인해 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 핵심은 임차보증금 부족분 111,453,600원의 처리 여부입니다. 확약 조건이 실제로 적용되는지 확인한 뒤, 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
