122,675,000원
서울남부지방법원 2025타경11502. 화곡본동주민센터 동측 인근에 위치한 ‘라움’ 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택(방2·거실1·욕실1)의 단지형다세대로 이용 중입니다. 사건은 소유자인 주식회사엠에이치파이낸스대부의 파산관재인이 진행하는 청산을 위한 형식적 경매입니다. 감정가 239,600,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 122,675,000원까지 내려왔습니다.
표면 가격만 보면 감정가의 절반가량까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가보다 선순위 가능 임차인의 미상 보증금이 더 중요합니다. 김영상의 전입일은 2021.04.12로 현재 말소기준권리인 2023.06.27 유승림 근저당보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11502 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 46-31 라움 제6층 제601호 도로명: 서울특별시 강서구 까치산로14길 41-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방2·거실1·욕실1)(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 주식회사엠에이치파이낸스대부 · 2020.09.23 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,600,000원 / 122,675,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적 경매 |
| 채권자 / 청구 | 파산자 주식회사엠에이치파이낸스대부의 파산관재인 최동욱 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 건축물 상태 | 제시외 건물 포함 · 주거 무단증축으로 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기 흐름상 2016년 강서농업협동조합 근저당은 2018.01.17 일부포기로 말소됐고, 2018년 투에스대부주식회사 근저당도 2020.02.12 해지로 말소됐습니다. 2019년에 개시된 두 차례의 임의경매 역시 각각 취하 또는 경매개시결정 취소로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.06.27 유승림 근저당권 513,500,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영상 | 미상 | 2021.04.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 김영상 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이라 인수 가능 금액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 122,675,000원으로 감정가 239,600,000원의 51.2%입니다. 그러나 동일 면적의 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않았고, 비교 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,675,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,517,450원 | 매각가의 2.1% 추정 |
| 2. 강서농업협동조합 근저당 | 972,000,000원 | 120,157,550원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 투에스대부주식회사 근저당 | 1,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 2019년 경매개시결정 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 · 계산 제외 |
| 5. 2019년 경매개시결정 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 · 계산 제외 |
| 6. 유승림 근저당 | 513,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 현재 경매개시결정 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 · 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권최고액 합계 1,486,500,000원을 기준으로 한 자동 시뮬레이션이며, 채권자 예상배당은 120,157,550원, 미배당은 1,366,342,450원입니다. 과거 근저당과 경매개시결정의 말소 이력이 있으므로 실제 배당순위와 채권 존부는 법원 기록으로 다시 확인해야 합니다. 자동 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 김영상의 보증금이 미상이므로 권리분석상 인수액은 미상입니다.
⑤ 건물·입지 위험 — 위반건축물 표기
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방2·거실1·욕실1 구조의 단지형다세대로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 전유부에 조립식패널조 8㎡ 무단증축이 기재돼 있습니다. 테라스에 지붕과 벽체를 설치한 것으로 탐문됐습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
- 입지. 화곡본동주민센터 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차장·난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 라움은 12세대이며 사용승인일은 2016.04.26입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 122,675,000원 | 120,157,550원 | 1,366,342,450원 | 자동 계산 0원 · 실제는 미상 |
| 4회 유찰 시 | 98,140,000원 | 95,973,480원 | 1,390,526,520원 | 자동 계산 0원 · 실제는 미상 |
| 5회 유찰 시 | 78,512,000원 | 76,698,784원 | 1,409,801,216원 | 자동 계산 0원 · 실제는 미상 |
유찰이 추가되면 매각가는 98,140,000원과 78,512,000원으로 낮아지지만, 김영상의 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득액이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 선순위 대항력이 인정되는 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 승계액이 늘 수 있어, 낙찰가만 내려가는 구조와 실질취득 부담이 내려가는 구조는 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김영상의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 예상 배당액, 미배당 승계액 판단에 필요한 핵심 항목입니다.
- 매각물건명세서 대조. 인수되는 임차보증금과 배당요구 종기, 점유 부분을 원문으로 확인해야 합니다.
- 무단증축 확인. 조립식패널조 8㎡의 현황, 시정명령·이행강제금 및 원상회복 가능성을 강서구청 주택과에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 매각에 포함되는 부분과 건축물대장상 전유부분의 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 과거 말소권리 재확인. 말소된 근저당과 취하·취소된 경매개시결정이 실제 배당표에 반영되지 않는지 법원 기록을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 직접 비교 가능한 실거래가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 자료·건축물대장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2%”보다 중요한 미상 보증금
이 물건의 숫자만 보면 감정가 239,600,000원에서 122,675,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 전입일 2021.04.12인 김영상은 2023.06.27 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 자동 배당표의 인수액 0원은 안전 판정이 아니라 미상 보증금이 계산에서 빠진 결과로 봐야 합니다.
또한 테라스에 지붕과 벽체를 설치한 조립식패널조 8㎡ 무단증축이 기재된 위반건축물이고, 직접 비교 가능한 실거래도 확인되지 않습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인은 크지만 권리와 실질취득액은 확정되지 않았다. 임차보증금과 위반건축물 부담이 확인되기 전까지는 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다.
