서울남부지방법원 2025타경11504. 금천구 가산동 한강 오피스텔 제1동 5층 505호입니다. 감정가가 201,000,000원이지만 5회 유찰되면서 최저매각가는 65,864,000원까지 낮아졌습니다. 겉보기에는 큰 폭의 가격 할인입니다. 그러나 등기부를 살펴보면 2021.10.29 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 임차인 한승연이 있습니다. 이 임차인의 보증금은 198,000,000원이며, 2023.11.01 임차권등기까지 마쳤습니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2025.08.12 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 확정일자는 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 사건에서는 낙찰가격이 낮아질수록 매수인이 떠안는 임차보증금이 커진다는 사실이 가격 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 인수가 핵심

등기부에는 과거 든솔신용협동조합의 근저당권 2건이 기재돼 있었지만, 모두 2021.10.29 말소됐습니다. 2022년에 발생한 가처분과 가압류, 압류 역시 2023.07.28 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권 금액을 현재 매수인이 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

중요한 것은 그 이후에도 남아 있는 을구 4번 주택임차권입니다. 임차인 한승연은 2021.10.29 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 2023.11.01 임차권등기가 이루어졌습니다. 이는 2025.08.12 경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에도 매수인 인수 가능성이 명시돼 있어 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 부담까지 사라지는 구조가 아닙니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

한승연의 임대차계약일자·전입일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2021.10.29입니다. 배당요구가 이루어졌고, 2023.11.01 임차권등기명령에 따른 등기도 마쳤습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가 33%가 실제 할인율은 아니다

현재 최저매각가 65,864,000원은 감정가 201,000,000원의 약 33%입니다. 하지만 이 사건의 실질취득 부담을 계산할 때에는 낙찰대금에 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더해야 합니다.

낙찰가가 떨어지면 인수보증금이 늘어나는 구조도 확인해야 합니다. 아래는 제공된 유찰 시나리오의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 결과입니다.

실질취득 부담은 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 단순 합산한 수치입니다. 실제 낙찰가, 배당액, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있으며 취득세·명도비·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.

5회에서 7회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 계속 내려가지만 실질취득 부담은 약 199,000,000원대로 유지됩니다. 이는 보증금 198,000,000원을 초과한 미배당액이 아니라 보증금의 남은 부분을 매수인이 부담하기 때문입니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질적인 가격 메리트가 크게 개선되지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,864,000원 가정)

집행비용 1,585,552원은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 임차인의 우선변제 배당을 반영하면 한국주택금융공사의 예상 배당은 0원이며 미배당 채권액은 230,358,409원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 상업·업무시설 등이 혼재한 지역으로 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 남서측으로 약 3m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 5층 505호입니다. 오피스텔 내부는 방 1개, 주방 1개, 욕실 1개 형태로 이용 중입니다.
• 설비. 승강기, 화재탐지기, 스프링클러, 위생설비, 도시가스 난방시설 등이 설치돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장 도면과 외부관찰을 토대로 작성됐습니다. 실제 내부 상태와 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 확립. 최저매각가 65,864,000원만으로 자금계획을 세우면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 133,721,552원을 포함한 실질취득 부담 199,585,552원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 을구 4번 한승연의 주택임차권, 전입일자 2021.10.29, 확정일자 2021.10.29, 임차권등기일자 2023.11.01을 대조해야 합니다.
• 보증금 정산 여부 확인. 임차인의 보증금 반환, 배당 변동, 권리 포기 또는 임차권 말소 여부에 따라 실질 인수액이 달라질 수 있으므로 최신 서류로 확인해야 합니다.
• 과거 소유권 분쟁 확인. 2021.10.29 김대성 명의 소유권이전등기가 이루어졌다가 2022.09.21 확정판결을 원인으로 2023.07.28 말소됐습니다. 관련 소유권 및 말소 경위를 확인해야 합니다.
• 말소된 근저당권 구분. 든솔신용협동조합 근저당권 2건은 2021.10.29 이미 말소됐으므로 현재의 인수채무로 합산하지 않아야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 6회 또는 7회 유찰 시 최저매각가가 낮아져도 보증금 미배당액이 증가합니다. 낮아진 최저가만으로 응찰 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
• 명도 및 점유관계. 임차권등기가 있으므로 실제 거주·전출·점유 상태와 보증금 정산에 따른 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·부대비용. 미납 관리비, 당해세, 취득 관련 비용, 명도비 등 추가 부담을 점검해야 합니다. 예상 배당과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
• 실거래 원본 확인. 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하고 실질취득 부담 약 199,585,552원과 비교해야 합니다.

맺으며 — “5회 유찰이어도 6,586만원짜리 물건은 아니다”

이 사건은 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 최저매각가가 실질적인 저가매수를 뜻하지 않는 대표적인 대항력 임차인 인수형 경매입니다. 감정가 201,000,000원, 최저매각가 65,864,000원이라는 숫자보다 임차인 한승연의 198,000,000원 보증금을 먼저 봐야 합니다.

현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 133,721,552원이고, 낙찰대금과 합치면 199,585,552원입니다. 추가 유찰이 진행되더라도 인수액이 늘어나기 때문에 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 취득 및 명도 관련 비용이 추가될 수 있습니다.

따라서 이 물건은 단순한 저가낙찰 기회로 평가할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래를 확인해 실질취득 부담의 적정성을 검증해야 하며, 보증금 정산과 임차권등기 말소 가능성도 확인해야 합니다. 권리 인수 위험이 크고 5회 유찰에도 실질 가격 하락 효과가 제한적이므로, 현 상태에서는 신중한 접근과 입찰 보류가 합리적입니다.