서울남부지방법원 2025타경11504. 금천구 가산동 ‘한강’ 제1동 5층 505호 오피스텔입니다. 감정평가상 방1·주방1·욕실1 구조로 이용 중이며, 10층 건물 중 5층입니다. 현재 등기부 소유자는 최노성입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 현재 말소기준으로 선언된 2025.08.12 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 2021.10.29입니다. 임차인 한승연의 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 그날이기 때문입니다.
따라서 이 사건은 “감정가 201,000,000원이 세 번 유찰되어 102,912,000원이 됐다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인의 보증금은 198,000,000원이고 배당요구도 이루어졌지만, 현재 회차의 예상배당은 100,671,232원에 그칩니다. 나머지 97,328,768원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘기 때문에, 경제적 취득 기준은 보증금 약 198,000,000원 수준에 고정되는 인수형 경매로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방1·주방1·욕실1 · 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 최노성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 102,912,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 230,358,409원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021.10.29 임차인의 선순위 대항력
등기 흐름에는 과거 근저당·가처분·가압류·압류가 존재했지만 상당수는 이미 말소되었습니다. 현재 매수인에게 직접적인 핵심 위험으로 남는 것은 한승연의 주택임차권입니다. 임차보증금은 198,000,000원, 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.10.29이고, 임차권등기는 2023.11.01 이루어졌습니다. 현재 말소기준인 2025.08.12 강제경매개시결정보다 앞선 대항요건을 갖추고 있어 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시하고 있습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 한승연 본인의 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 / 2021.10.29 | 198,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 유찰 가격 착시 — 내려가는 낙찰가만 보면 안 된다
현재 회차는 감정가의 51%인 102,912,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득 약 198,000,000원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 102,912,000원 | 97,328,768원 | ≈198,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 82,329,600원 | 117,552,333원 | ≈198,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 65,863,680원 | 133,721,866원 | ≈198,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,768원 |
| 1. 임차인 한승연 보증금 | 198,000,000원 | 100,671,232원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 230,358,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 한승연은 100,671,232원을 배당받고, 보증금 부족분 97,328,768원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 230,358,409원은 예상배당 0원으로 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 상업·업무시설 등이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 오피스텔로 이용 중이며 방1·주방1·욕실1 구조입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 5층 505호입니다.
- 설비. 승강기·화재탐지기·스프링클러·위생설비와 도시가스 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 3m 도로에 접하며, 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 오피스텔 부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 현재 사건은 이미 3회 유찰된 상태이므로, 단순 최저가보다 오피스텔 수요와 인수보증금을 포함한 실질취득 기준으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 102,912,000원에 낙찰받더라도 현재 배당 가정상 임차보증금 97,328,768원을 추가로 인수합니다. 가격 판단의 기준은 약 198,000,000원 수준입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 한승연의 보증금 198,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 매각 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 상태 확인. 한승연은 배당요구를 했고 우선변제권도 있습니다. 다만 전액 배당되지 않는 잔액은 대항력에 따라 매수인에게 남습니다.
- 추가 유찰의 의미. 4회·5회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 인수액은 각각 117,552,333원·133,721,866원으로 증가하는 시나리오입니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 주거 사용이 확인되는 만큼 실제 점유 상태와 인도 과정은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.03억 낙찰”이 아니라 “약 1.98억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 최저가 숫자가 가장 큰 착시를 만드는 유형입니다. 감정가 201,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저매각가가 102,912,000원까지 내려왔지만, 임차인 한승연은 2021.10.29 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 198,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 후에도 97,328,768원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
더 유찰되어 낙찰가가 82,329,600원, 65,863,680원으로 내려가더라도 인수액은 각각 117,552,333원, 133,721,866원으로 커집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰됐는가”가 아니라 “보증금 198,000,000원 수준의 실질취득을 감수할 가치가 있는가”입니다. 최저가 할인만을 이유로 접근해서는 안 되는 대항력 임차인 인수형 경매입니다.
