서울남부지방법원 2025타경11505. 강서구 마곡동 마곡헤리움1차 606호입니다. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박재범으로, 2018.01.13. 매매를 원인으로 183,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 기존 우리은행·하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.08.12. 강제경매개시결정입니다. 그런데 구채희의 전입은 2022.11.29., 확정일자는 2022.11.08., 임차권등기는 2023.12.14.로 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 이 임차권은 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 현재 최저매각가 120,960,000원에서 집행비용 2,493,440원을 제외하면 임차인에게 118,466,560원이 배당되고, 보증금 187,500,000원 중 69,033,440원이 남습니다. 하지만 본건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자가 그 미배당 잔액 상당의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있으므로, 구채희에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제6층 제606호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박재범 (2018.01.13. 매매 · 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 120,960,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 219,099,621원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 사용승인일 | 2015.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0
등기상 과거 우리은행 근저당 108,000,000원과 하나은행 근저당 146,400,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 선순위 권리는 구채희의 주택임차권입니다. 임대차계약일자 2022.11.08., 전입·점유개시일자 2022.11.29., 확정일자 2022.11.08.로 모두 2025.08.12. 강제경매개시결정보다 앞서며, 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구채희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.29 | 2022.11.08 | 187,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 실질 인수 0원 |
구채희는 임차권등기부에 임차보증금 187,500,000원, 차임 25,000원, 건물전부, 전입·점유개시 2022.11.29., 확정일자 2022.11.08.로 등재돼 있습니다. 배당요구도 2023.12.14. 이뤄졌습니다. 권리 자체만 보면 명백한 선순위 임차권이고 원칙상 미배당액은 매수인에게 넘어가지만, 본건은 신청채권자의 포기·임차권등기 말소 확약이 그 인수위험을 제거합니다.
③ 배당표 (매각가 120,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,493,440원 |
| 1. 임차인 구채희 보증금 | 187,500,000원 | 118,466,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 219,099,621원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 구채희 보증금 중 69,033,440원이 남지만, 매각조건상 신청채권자가 그 잔액 상당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 가격 해석 — 64%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 189,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 120,960,000원, 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 본건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 데이터가 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
또한 선순위 임차권의 룰상 계산만 보면 최저가가 낮아질수록 매수인 인수액이 증가하는 구조라서, 확약을 빼고 보면 단순 최저가 할인율은 의미가 크게 떨어집니다. 본건에서 가격 메리트를 판단하려면 확약의 실제 이행과 임차권 말소 조건을 먼저 확인한 뒤, 별도의 현장 시세와 동일 건물 거래 수준을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이며, 감정평가상 해당 호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 신방화역(지하철9호선) 남동측 인근으로, 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신방화역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층~지상14층 중 제6층 제606호이며 사용승인일은 2015.07.29.입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 14m, 남측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 7,366,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 최우선 확인. 신청채권자의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 구채희 임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 룰상 미배당액은 69,033,440원이지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.08.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 처리와 현재 효력 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현재 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 체납 관리비, 인도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기만 보고 판단하면 선순위 임차권 보증금 187,500,000원이 가장 큰 위험입니다. 현재 최저가에서는 배당 후 69,033,440원이 남아 원칙상 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자가 그 미배당 잔액 상당의 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 구채희에 관한 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득도 120,960,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 3회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 가격 매력이 검증된 것은 아닙니다. 비교할 실거래 자료가 없기 때문입니다. 이 사건의 핵심은 “인수위험이 있는가”보다 “확약이 실제로 완결되는가”이고, 그다음이 시장가격 검증입니다. 권리상 결론은 확약 이행 전제의 실질 인수 0원, 가격상 결론은 별도 시세 확인 전 보류가 적절합니다.
