서울남부지방법원 2025타경11553. 영등포동5가 ‘더봄’ 제2층 제201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 집합건축물대장상 오피스텔, 현황은 주거용으로 사용 중인 물건입니다. 전용면적은 19.52㎡, 더봄은 24세대, 사용승인일은 2021.11.12입니다. 소유자 장순자는 2021.12.21 매매를 원인으로 거래가액 299,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라 그 선순위 임차권의 미배당 보증금을 실제로 매수인이 떠안느냐입니다. 중국인 이군의 주택임차권은 2023.12.08 등기됐고, 임대차계약일 2021.12.21, 점유개시일 2022.01.21, 확정일자 2022.01.06, 주민등록일자 2023.01.13입니다. 말소기준인 2025.08.18 강제경매개시결정보다 앞서 대항력이 인정된 임차권이라 원칙적으로 인수 가능성이 있지만, 이 사건에는 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.52㎡ · 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 장순자 (2021.12.21 매매 · 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 승부처
말소기준은 2025.08.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.12.08 중국인 이군의 주택임차권은 보증금 299,000,000원으로, 전입과 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차권입니다. 반면 말소기준 뒤의 2025.09.04 영등포구 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 이군 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 |
임대차계약일 2021.12.21 · 점유개시일 2022.01.21 · 확정일자 2022.01.06 · 주민등록일자 2023.01.13 · 배당요구 2023.12.08. 주택도시보증공사는 별도 임차보증금을 추가로 가진 실제 임차인이 아니라 이 임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.92억은 과거 실거래보다 낮지만, 거래시점이 오래됐다
가격 비교의 기준은 최저가와 별도의 인수액을 더한 금액이 아니라, 확약 반영 후 실질취득 192,000,000원입니다. 제공된 동일 면적대 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 325,666,666원, 최신 거래는 2022.11 · 309,000,000원입니다. 실질취득 192,000,000원은 최근 12개월 평균의 59.0%, 최신 거래가의 약 62.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 19.27㎡ | 7 | 309,000,000원 |
| 2022.09 | 20.64㎡ | 9 | 369,000,000원 |
| 2022.09 | 20.64㎡ | 10 | 379,000,000원 |
| 2022.02 | 19.27㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2022.02 | 19.27㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2022.01 | 19.52㎡ | 7 | 309,000,000원 |
| 2022.01 | 19.27㎡ | 5 | 309,000,000원 |
| 2022.01 | 21.31㎡ | 7 | 329,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 11 | 379,000,000원 |
| 2021.12 | 19.52㎡ | 5 | 309,000,000원 |
| 2021.12 | 19.52㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2021.12 | 19.27㎡ | 7 | 309,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 325,666,666원 |
숫자만 놓고 보면 192,000,000원은 과거 실거래 구간 299,000,000원~379,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 표본의 최신 거래월이 2022.11이고 매각기일은 2026.07.20입니다. 따라서 이 격차를 그대로 “현재 시세 대비 할인”으로 확정하는 것은 위험합니다. 과거 실거래 대비 가격 여유는 크지만 현재 시세 검증이 별도로 필요한 물건으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 중국인 이군 보증금 | 299,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액은 110,488,000원이나, 매각조건에 명시된 잔액 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포시장역 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·다가구주택·공원·아파트·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상11층 건물 내 제2층 제201호이며 사용승인일은 2021.11.12입니다. 급·배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화, 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가는 7,812,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형이고 북측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더봄은 24세대이고 대상 전용면적은 19.52㎡입니다. 제공된 실거래는 12건이지만 최신 거래월이 2022.11이어서 현재 환금성과 가격대를 판단할 때 최신 매수 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심은 임차인 중국인 이군과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 주택임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 룰상 미배당액은 110,488,000원이므로, 확약이 없다면 인수 위험이 큰 구조입니다. 이 금액을 단순히 무시하지 말고 매각조건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래의 최신 거래월이 2022.11입니다. 192,000,000원이 과거 거래보다 낮다는 사실과 2026.07 매각기일 현재 시세가 낮다는 결론은 같은 말이 아닙니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 감정가 300,000,000원에서 현재 192,000,000원까지 2회 유찰됐습니다. 권리문제뿐 아니라 소형 오피스텔 수요와 환금성도 함께 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 아파트로 가정하지 말고 오피스텔의 실제 이용상태를 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 2.99억”만 보고 포기할 사건도, “1.92억”만 보고 달려들 사건도 아니다
표면적으로는 보증금 299,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 위험해 보입니다. 현재 최저가 192,000,000원 배당 가정에서도 110,488,000원이 미배당되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 확약이 명시돼 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 그래서 최저가 낙찰 가정 실질취득은 192,000,000원으로 봐야 합니다.
가격만 보면 실질취득은 제공된 최근 12개월 평균 325,666,666원의 59.0%이고, 최신 거래 309,000,000원보다도 낮습니다. 다만 그 최신 거래 자체가 2022.11입니다. 이미 2회 유찰됐고, 더봄은 24세대·전용 19.52㎡의 소형 오피스텔입니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리위험은 크게 낮아졌지만, 현재 시세와 환금성 검증이 남은 물건”입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권의 존재 그 자체가 아니라 확약의 정확한 적용과 현재 시장가격 확인입니다.
