서울남부지방법원 2025타경11557. 강서구 화곡동 ‘더라온’ 제3층 제301호, 감정 이용상태가 공동주택(도시형생활주택)인 다세대 물건입니다. 소유자 박진수는 2019년 10월 20일 매매를 원인으로 245,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 핵심 권리는 김용기의 250,000,000원 주택임차권입니다. 김용기는 2021년 8월 25일 계약·확정일자를 갖추고 2021년 10월 1일 전입·점유를 시작해, 2025년 8월 18일 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

보통이라면 여기서 경계등이 켜집니다. 현재 최저가 157,440,000원에 매각될 경우 집행비용 3,004,160원을 제외한 154,435,840원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 95,564,160원이 남기 때문입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 것이 원칙입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심

신한은행 근저당권 114,000,000원은 2019년 10월 25일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2025년 8월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 김용기의 전입·점유와 임차권은 그보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 이 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.

실제 임차인은 1명, 김용기입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 김용기의 보증금 250,000,000원과 별도로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 157,440,000원’

더라온은 총 15세대, 사용승인일 2019.09.02인 소규모 공동주택입니다. 대상면적은 29.72㎡이고, 확인된 유사 면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025년 4월 239,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 239,000,000원입니다.

전체 실거래 평균은 232,000,000원, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 239,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 높은 흐름으로 최근 대비 과거 추세 +6.2%가 확인됩니다. 따라서 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 하는 상황은 아닙니다.

중요한 것은 이 사건에서 비교해야 할 금액이 단순 최저가가 아니라는 점입니다. 대항력 임차인이 있으므로 원칙상 실질취득비용을 봐야 하지만, 이 사건은 잔액 포기·임차권 말소 조건으로 실질 인수가 0원*입니다. 결과적으로 실질취득은 157,440,000원이며, 최근 12개월 평균 239,000,000원의 65.9%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)

배당계산 자체만 보면 김용기 보증금 중 95,564,160원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산정됩니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 포기·주택임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우장초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호. 승강기·난방·급배수·화재경보 등 기본 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 완경사지대 사다리형에 가까운 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 289.0㎡, 공시지가는 3,321,000원/㎡입니다.
• 도로. 북동측 약 6미터 내외, 남서측 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 공동주택이고 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 재확인. 김용기와 주택도시보증공사의 잔액 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실질 인수 0원 판단의 전제. 배당표상 미배당액은 95,564,160원이므로, 확약 조건이 이행되지 않는다면 권리분석 결론이 바뀝니다.
• 보증기관 중복계산 금지. 실제 임차인은 김용기 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 250,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 실거래는 239,000,000원, 실질취득은 157,440,000원입니다. 시세 비교는 이 실질취득 기준으로 판단합니다.
• 거래 표본. 확인된 유사 면적 실거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다. 개별 호수 상태와 실제 매수 수요를 현장에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
• 규제 확인. 상대보호구역·공항 관련 제한·가로구역별 최고높이 제한지역 등 토지이용계획상 규제를 원문으로 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 줄의 매각조건

표면적으로는 위험한 물건입니다. 임차인 김용기는 250,000,000원 보증금에 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 현재 회차 배당만 계산하면 95,564,160원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 실질취득비용이 크게 줄지 않는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 김용기 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 157,440,000원입니다. 최근 12개월 실거래 239,000,000원 대비 65.9% 수준으로 가격 측면은 매력적입니다.

결론은 “가격은 좋고, 승부처는 확약 조건의 확실한 이행 확인”입니다. 선순위 임차권 숫자만 보면 피해야 할 물건처럼 보이지만, 이번 사건은 매각물건명세서의 조건 한 줄이 실질 인수액을 바꿉니다. 그 조건이 최종적으로 유지되는지 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 절차입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 김용기 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 반영한 판단입니다. 배당계산상 원래 산정되는 현재 회차 미배당액은 95,564,160원입니다.