서울남부지방법원 2025타경11561. 서울 구로구 개봉동 스타빌 제3층 제301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 김성협은 2021년 매매로 거래가액 357,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.04.02에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 현재 경매의 핵심은 후순위 압류나 경매개시결정보다 이상미의 선순위 대항력 임차권입니다.
이상미는 임대차계약일 2020.12.19, 확정일자 2021.01.07, 주민등록·점유개시일 2021.01.22이고 보증금은 357,000,000원입니다. 이후 2023.09.05 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준으로 제시된 2024.04.03 국의 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 이어지는 구조입니다. 다만 이 사건은 바로 그 인수위험을 매각조건으로 해소한 점이 가장 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11561 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 시세 매칭 면적 52.52㎡ · 지상5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김성협 · 2021.02.05 매매 · 거래가액 357,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 242,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 ‘조건부 0원’으로 만든 사건
이 포기·말소 조건은 이상미와 그 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 별도로 조사된 김영아는 2024.08.29 전입으로 말소기준인 2024.04.03 압류보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 김영아의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 보완 확인할 항목입니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상미 | 건물전부 · 2021.01.22 확정일자 2021.01.07 | 357,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
| 김영아 | 미상 · 2024.08.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 73.2%
스타빌은 총 10세대, 사용승인 기준 2020.05.25의 소규모 다세대 건물입니다. 면적이 매칭된 최근 실거래는 2건으로, 2026.01에 52.12㎡·4층이 333,000,000원, 2026.05에 47.77㎡·3층이 330,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 331,500,000원, 최신 거래는 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.77㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 52.12㎡ | 4 | 333,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.52㎡ 대상 | 2건 | 331,500,000원 |
현재 최저매각가 242,560,000원은 최근 12개월 평균의 73.2%입니다. 그리고 이상미의 미배당 보증금은 매각조건상 실질 인수 0원이므로, 이 사건에서 가격 비교의 기준이 되는 실질취득도 현재는 242,560,000원입니다. 즉 “최저가만 싸 보이는 인수형”이 아니라, 포기·말소 조건이 실제로 이행되는 전제 아래서는 실질취득 자체가 최근 거래보다 낮은 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,195,840원 |
| 1. 임차인 이상미 보증금 | 357,000,000원 | 238,364,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이상미 보증금 부족분은 118,635,840원으로 잡히지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건에 따라 이상미 관련 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 포기조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 242,560,000원 | 118,635,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 194,048,000원 | 166,468,672원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 155,238,400원 | 204,734,938원 | 0원 |
후속 회차 역시 매각물건명세서의 동일한 포기·말소 조건이 적용되는 경우 이상미 관련 실질 인수는 0원입니다. 위 미배당 인수액은 포기 조건을 반영하기 전 시나리오 계산값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 총 10세대의 스타빌입니다.
- 입지. 서울한영대학교 남측 인근으로 나홀로아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 오류동역·개봉역(1호선), 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 북동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,339,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 일반철도에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 대조. 이상미 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
- 김영아 보증금 확인. 2024.08.29 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 명세서 보완사항을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.02 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 시세 검증. 최근 실거래 표본은 2건입니다. 330,000,000원·333,000,000원 거래와 대상 호수의 내부 상태를 함께 비교하세요.
- 배당 전제 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 최종 배당표와 다를 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.25입니다. 입찰 판단 시 최신 등기와 매각서류를 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 포기조건이 승부처”
표면만 보면 보증금 357,000,000원의 대항력 임차권이 있고 현재 최저가가 242,560,000원이어서 전형적인 보증금 인수형입니다. 실제 배당 계산도 미배당액 118,635,840원을 매수인 인수로 잡습니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서는 이상미와 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 명시합니다. 그래서 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 242,560,000원으로 봅니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 실거래 평균 331,500,000원의 73.2%라 가격은 충분히 낮아졌습니다. 다만 10세대 다세대이고 이미 2회 유찰됐으며, 민간임대주택등기와 김영아의 보증금 미상 사항도 남아 있습니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 조건부 안전”입니다. 이 물건은 낙찰가보다 포기·말소 조건을 정확히 확인하는 것이 먼저입니다.
