서울남부지방법원 2025타경11577. 오류동 다원리치타운 106동 502호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 서동호는 2021.02.08. 공유자 전원 지분을 거래가액 235,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.06.10. 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.02.08. 전입·점유와 2021.01.20. 확정일자를 가진 정연철의 임차보증금 235,000,000원입니다. 임차권등기 역시 2023.03.17.에 이루어져 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 포기·말소 조건이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 매각가정 154,240,000원에서 집행비용 2,959,360원을 제외한 151,280,640원이 정연철에게 우선 배당되고, 미배당 83,719,360원이 남습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 정하고 있어, 임차보증금 부분의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제5층 제502호 |
| 소유자 | 서동호 (2021.02.08. 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 154,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 별도등기 | 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권설정 등기(2020.09.28. 제223457호) · 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 임차권은 조건부 정리, 구분지상권은 인수
임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정연철 건물 전부 | 2021.02.08. 확정일자 2021.01.20. | 235,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 있음 | 실질 0원* 룰상 미배당 83,719,360원 |
| 주택도시보증공사 정연철 보증금 승계 | 보증기관 대위·승계 | 별도 보증금 아님 | 승계 | 정연철 보증금과 중복 합산 금지 |
임차인 자료에는 보증기관 승계가 함께 잡히지만, 이는 정연철 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고 보증금도 235,000,000원 하나로 봐야 합니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더해 보증금을 이중 계산하면 안 됩니다.
* 조건이 없었다면 현재 회차 배당계산상 정연철의 미배당액 83,719,360원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이 0원 판단은 정연철 및 그 승계인에 대한 포기·말소 조건에만 적용되며, 토지 구분지상권 인수에는 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 권리 할인도 함께 본다
다원리치타운은 110세대, 사용승인일 2020.09.16.입니다. 대상 면적은 24.62㎡이고, 면적이 맞는 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.09. 전용 24.36㎡·6층 295,000,000원, 이전 거래는 2023.03. 전용 24.67㎡·2층 240,000,000원입니다. 전체 평균은 267,500,000원이고 최근 12개월 평균은 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 24.36㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 24.67㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 267,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 295,000,000원 |
현재 최저가 154,240,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 295,000,000원의 52.3%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +22.9%입니다. 따라서 임차보증금 포기·말소 조건이 이행된다는 전제에서는 가격 숫자 자체는 최근 거래보다 크게 낮습니다. 다만 실거래 표본이 전체 2건, 최근 12개월 1건뿐이고, 이 사건에는 별도 토지 구분지상권 인수가 있으므로 단순히 52.3%만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,959,360원 |
| 1. 임차인 정연철 보증금 | 235,000,000원 | 151,280,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 정연철 미배당액은 83,719,360원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 임차보증금 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 별도 토지 구분지상권은 그대로 인수됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 오남중학교 서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 천왕역이 소재합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 제5층 제502호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 세로한면(가). 공시지가 2,501,000원/㎡, 토지면적 2,511.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래표본. 다원리치타운 110세대, 사용승인일 2020.09.16. 실거래 표본은 2건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 말소 조건 확인. 정연철 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 보증기관 중복계산 금지. 실제 임차인은 정연철 1명입니다. 주택도시보증공사 승계분은 같은 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 토지 별도등기 확인. 2020.09.28. 제223457호 구분지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하므로 해당 토지등기와 권리 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 가격은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 295,000,000원, 현재 최저가는 그 52.3%입니다. 전체 평균 267,500,000원만으로 판단하지 마세요.
- 실거래 표본 수. 전체 거래 2건, 최근 12개월 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기와 매각조건 원문을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차보증금은 정리돼도, 토지 권리는 남는다”
이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아닙니다. 정연철은 보증금 235,000,000원, 전입 2021.02.08., 확정일자 2021.01.20.로 말소기준 압류보다 앞선 대항력 임차인입니다. 원칙 계산으로는 현재 회차에서 83,719,360원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 매각물건명세서가 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 정해 임차보증금 실질 인수는 0원*입니다.
가격도 눈에 띕니다. 현재 최저가 154,240,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 295,000,000원의 52.3%이고 최근·과거 거래 추세는 +22.9%입니다. 다만 토지 을구 1번 구분지상권설정 등기가 매수인에게 그대로 인수됩니다. 따라서 이 물건은 “대항력 보증금 때문에 235,000,000원에 묶이는 물건”은 아니지만, “모든 권리가 깨끗하게 소멸하는 물건”도 아닙니다. 임차권 조건 확인과 토지 구분지상권 확인이 입찰 전 선결사항입니다.
