서울남부지방법원 2025타경11582. 서울 강서구 화곡동 에이엔캐슬 404호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 인수형”과 결론이 다르다는 점입니다. 강다솔은 2022.07.14. 전입·점유를 시작했고 2022.06.13. 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.02.13. 보증금 219,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 그대로라면 현재 최저가 132,480,000원에서 배당 후 남는 89,174,720원이 매수인 부담으로 계산됩니다.

하지만 이 물건에는 결정적인 매각조건이 붙습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 강다솔 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 매각·말소 과정에서 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약이 없었다면 대항력 있는 임차권의 미배당 잔액을 반드시 인수 문제로 보아야 했지만, 이 사건은 그 위험을 매각조건으로 제거한 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소

실제 임차인은 강다솔 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 기재된 주택임차권 승계인이자 이 사건 신청채권자로, 보증금 219,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 강다솔은 전입 2022.07.14., 확정일자 2022.06.13.으로 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 을구 1번 주택임차권도 매수인 인수 대상으로 분석됩니다. 다만 특별 매각조건이 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로, 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다

에이엔캐슬은 20세대, 2018.06.05. 준공 건물입니다. 확인되는 실거래는 2024.03. 전용 26.23㎡, 5층의 207,200,000원 거래 1건입니다. 대상 면적은 전용 25.78㎡로 면적 매칭이 이뤄졌고, 최근 12개월 평균으로 제공된 값 역시 207,200,000원입니다.

현재 최저매각가는 132,480,000원으로 최근 거래가의 63.9%입니다. 중요한 것은 이 비율을 최저가만 보고 계산한 것이 아니라, 확약 조건에 따라 매수인 실질 인수를 0원으로 반영한 실질취득액 역시 132,480,000원이라는 점입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득액이 219,000,000원 안팎으로 고정되는 일반적인 인수형과 달리, 특별 매각조건 덕분에 현재 회차 가격 자체가 실질취득액으로 연결됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,480,000원 가정)

현재 회차의 계산상 임차보증금 미배당액은 89,174,720원입니다. 다만 특별 매각조건에서 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 정했기 때문에 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 강다솔 보증금과 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액은 커진다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차권 구조입니다. 현재 회차 89,174,720원, 3회 유찰 시 115,299,776원, 4회 유찰 시 136,138,970원으로 룰상 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 그 조건이 각 회차에서도 그대로 적용·이행되는 전제라면 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡1동주민센터 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 중 제4층 제404호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 3필지 일단의 장방형 토지로 서측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 156.0㎡, 공시지가 3,689,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 에이엔캐슬은 20세대이며 확인되는 실거래 표본은 1건입니다. 가격 비교 시 표본이 얇다는 점을 함께 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 강다솔 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 단순히 “포기한다”는 문구만 볼 것이 아니라 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 실제 임차인은 강다솔 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 219,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
• 시세 표본 한계. 최근 거래 자료는 2024.03. 1건, 207,200,000원입니다. 실질취득 132,480,000원이 63.9%라는 가격 차이는 크지만 표본 수가 적습니다.
• 권리와 가격을 함께 판단. 확약 이행이 확인되면 실질 인수 0원과 2회 유찰 가격이 동시에 장점이 되지만, 확약 확인 전에는 장부상 미배당 89,174,720원을 무시하면 안 됩니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”

이 사건을 등기와 배당표만 보면 보증금 219,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 132,480,000원에서 89,174,720원의 미배당 인수 위험이 남는 전형적인 선순위 임차권 물건입니다. 하지만 매각물건명세서가 강다솔 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서 결론이 바뀝니다.

그 조건이 실제로 유지·이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 132,480,000원입니다. 최근 거래 207,200,000원 대비 63.9% 수준이어서 가격 측면의 여지도 분명합니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 20세대 규모의 다세대라는 점, 무엇보다 이 사건의 안전성이 확약 조건의 실제 이행에 달려 있다는 점은 반드시 원본으로 재확인해야 합니다. 조건 확인 전에는 위험물건, 조건 이행이 확정되면 인수 0원의 할인형 물건이라는 것이 핵심입니다.