서울남부지방법원 2025타경11586. 염창역 북동측 인근 ‘루미온’ 101동 201호로, 집합건축물대장과 감정 이용상태 모두 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김태균이며 2022년 11월 8일 매매를 원인으로 거래가액 399,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차권과 매각조건의 결합입니다.

임차인 이해경은 임대차계약일 2022년 11월 8일, 확정일자 2022년 11월 11일, 전입·점유개시일 2022년 12월 6일이며 보증금은 395,000,000원입니다. 이후 2024년 4월 8일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 2024년 11월 1일 강서구 압류이므로 이해경의 대항요건은 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서의 매각조건은 결론을 바꿉니다. 이해경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 확약은 이해경의 보증금과 그 승계관계에 적용되므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘매각조건’이 인수를 끊는다

등기부상 2022년 2월 25일 든솔신용협동조합 근저당권 3,528,000,000원이 설정됐지만 2022년 5월 24일 이미 말소됐습니다. 이후 김태균의 소유권이전과 이해경의 임대차가 이어졌고, 현재 말소기준은 2024.11.01 강서구 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026년 국 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 이해경 1명입니다. ‘시보증’은 새로운 임차인이 아니라 이해경 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 보증금을 별도로 더하지 않습니다. 따라서 보증금 위험을 395,000,000원과 또 다른 금액으로 중복 계산하면 안 됩니다.

③ 회차별 가격 구조 — 유찰이 곧 ‘실질취득 3.95억’으로 고정되는 사건은 아니다

확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 실제 계산값도 현재 회차 169,256,640원, 3회 유찰 시 214,565,312원, 4회 유찰 시 250,812,250원으로 증가합니다.

하지만 이 사건은 포기·말소 확약이 매각조건에 들어가 있다는 점 때문에 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 그 조건이 각 회차에서도 그대로 적용·이행된다면 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 각 회차의 낙찰가가 됩니다. 현재 회차 기준으로는 229,760,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,760,000원 가정)

현재 회차의 배당계산상 이해경 보증금 부족분은 169,256,640원입니다. 다만 매각조건상 그 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 표시합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재돼 있습니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근으로, 주위에 오피스텔·주상용 건물·업무시설·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 염창역이 있으며, 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상11층 건물이며 사용승인일은 2022.01.11입니다. 승강기와 기계식 주차타워 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지, 오피스텔 건부지로 이용 중이며 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 5,515,000원/㎡. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성됐으므로 실제 상태 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 이해경과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 현재 을구 3번 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 조건부 말소가 실제 소유권 취득 과정에서 어떻게 처리되는지 원본 서류와 집행기록을 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. ‘시보증’은 이해경 보증금의 대위·승계 신고이며 별도의 395,000,000원을 추가로 합산하는 임차인이 아닙니다.
• 가격은 별도 검증. 감정가 359,000,000원에서 2회 유찰돼 229,760,000원이 됐다는 사실만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 내부구조·이용상태와 감정평가 기재의 차이를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 등기사항전부증명서상 민간임대주택 등록 내용이 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 결론은 확약 조건에 달렸다”

표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 보증금 395,000,000원의 이해경이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 현재 회차 배당만 계산하면 169,256,640원의 미배당 보증금이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴합니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 이해경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 따라서 그 조건이 실제 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 229,760,000원입니다.

다만 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 연결할 근거는 없습니다. 최근 실거래 시세와 비교하지 않은 상태에서는 ‘싸다’는 결론을 내려서는 안 됩니다. 이 물건은 권리 위험이 매각조건으로 크게 완화된 대신, 가격 적정성은 별도로 검증해야 하는 조건부 안전형입니다. 핵심은 낮은 최저가가 아니라 포기·말소 조건의 최종 유지와 이행 여부입니다.

* 룰상 현재 회차 미배당 인수액은 169,256,640원이나, 매각물건명세서의 ‘미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건’을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.