서울남부지방법원 2025타경11590. 서울 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 제2층 제203호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 ‘선순위 임차인 존재’가 아니라 그 미배당 보증금을 실제로 누가 부담하느냐입니다. 권태영은 임대차계약일 2022.06.21, 확정일자 2022.06.22, 전입·점유개시 2022.08.08이고, 보증금은 265,000,000원입니다. 말소기준인 2024.05.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인으로, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
현재 최저매각가 179,840,000원에서는 집행비용 3,317,760원을 제외한 176,522,240원이 권태영 보증금에 배당되고, 구조상 88,477,760원이 남습니다. 대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 이 잔액은 매수인 부담이고, 낙찰가 179,840,000원에 이를 더한 구조가 됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 권태영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있으므로, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 · 5층 건물 내 제2층 제203호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 사용승인일 2021.09.08 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 인수는 확약으로 해소
현재 권리분석의 말소기준은 2024.05.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 2021.09.16 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 5,310,500,000원은 2022.01.07 이미 말소됐고, 2022.01.07 수협은행 앞으로 이뤄진 신탁도 2022.08.08 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 반면 권태영의 전입·점유는 2022.08.08로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되고, 2024.05.27 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권태영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.08.08 확정 2022.06.22 | 265,000,000원 | 2024.05.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 표기 |
실제 임차인은 권태영 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 ‘주택임차권 승계인’으로 함께 기재되어 있으나 별도 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가 64%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 281,000,000원, 현재 최저매각가는 179,840,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 64%입니다. 매각조건상 임차보증금 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 179,840,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 실거래 비교 없이 ‘감정가의 64%’라는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단을 분리합니다. 따라서 2회 유찰 자체를 가격 가점의 결정적 근거로 사용하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 179,840,000원 | 88,477,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 143,872,000원 | 123,942,208원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 115,097,600원 | 152,313,766원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 최저가만 낮아졌다고 실질취득비용이 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 그 구조를 끊는 요소가 바로 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 권태영 보증금 | 265,000,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,878,215,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 권태영 보증금의 미배당액은 88,477,760원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철1호선 독산역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 독산역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제2층 제203호이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2021.09.08입니다. 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지 및 인테리어 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며, 대로2류 접합·과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 외국인토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 재확인. 권태영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 기재되어 있는지 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 일반 계산상 미배당액은 88,477,760원이지만, 매각조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 실제 임차인은 권태영 1명이며, 주택도시보증공사는 매각조건상 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 179,840,000원의 실질취득금액을 주변 매매가격과 직접 비교하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2021.09.16 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
이 사건을 표면적으로만 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 179,840,000원보다 보증금이 크기 때문에 상당한 인수 부담이 있는 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 권태영의 미배당 보증금은 88,477,760원으로 산출됩니다.
하지만 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 권태영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이 사건의 실질 매수인 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 179,840,000원입니다.
다만 2회 유찰과 감정가 64%라는 숫자만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 경쟁력은 별도 확인이 필요한 물건입니다. 이 사건의 승부처는 ‘선순위 임차인 때문에 얼마를 더 떠안느냐’가 아니라, 확약 조건을 정확히 확인한 뒤 179,840,000원이라는 실질취득금액이 시장에서 적정한지 판단하는 것입니다.
* 본문의 ‘실질 인수 0원’은 매각물건명세서에 기재된 권태영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 적용한 판단입니다. 확약 전 일반 배당계산상 현재 회차 미배당액은 88,477,760원입니다.
