서울남부지방법원 2025타경11595. 영등포동7가 ‘여의도써밋’ 9층 906호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이고, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 소유자 오승훈은 2022년 3월 9일 매매를 원인으로 거래가액 256,000,000원에 취득했고, 2022년 4월 1일 소유권이전등기가 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 할인율이 아닙니다. 정은혜 임차인은 2022년 4월 1일 주민등록, 2022년 3월 10일 확정일자를 갖추고 있어 2023년 2월 7일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당 부족분이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형인데, 이번 매각은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 따라서 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 분리해 읽어야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11595 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제9층 제906호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 제9층 / 지상12층 |
| 면적 | 17.42㎡ |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.09 매매 · 거래가액 256,000,000원 · 2022.04.01 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 150,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 실질 인수는 0원
말소기준은 2023.02.07 국(강서세무서장) 압류입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 양천세무서 압류는 매각으로 소멸 대상으로 잡혀 있습니다. 다만 임차권등기 자체의 접수일은 2024.01.02여도, 임차인의 주민등록은 2022.04.01이므로 실체상 대항력 기준은 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG 승계분 중복합산 금지
| 구분 | 대상 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계·매각조건 | 실질인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 정은혜 · 건물전부 | 256,000,000원 | 2022.04.01 / 2022.03.10 | 대항력 있음 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 잔액 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 조건 | 0원 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월 1건’을 우선
여의도써밋은 21세대, 2021.10.01 사용승인 단지이며 대상 면적은 17.42㎡입니다. 제공된 거래자료 12건의 전체 평균은 244,333,333원이지만, 2022년의 250,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 227,000,000원, 최신 거래 2024.01 · 227,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -7.7%를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 17.33㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.46㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.46㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 18.41㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 17.46㎡ | 4 | 251,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2022.04 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 8 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 227,000,000원 |
현재 최저가 150,400,000원은 최근 12개월 평균 227,000,000원의 66.3%입니다. 포기·말소 조건을 반영한 실질 인수도 0원이므로 실질취득 역시 150,400,000원으로 같습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 256,000,000원을 실질취득가로 고정해서 봐야 하는 일반적인 인수형이 아니라, 매각조건 때문에 실질취득이 최저가 수준으로 내려오는 예외형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,905,600원 |
| 1. 임차인 정은혜 보증금 | 256,000,000원 | 147,494,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 정은혜 보증금 중 108,505,600원이 남아 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 조건 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 150,400,000원 | 108,505,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 120,320,000원 | 138,164,480원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 96,256,000원 | 161,876,608원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 한림대학교 한강성심병원 북서측 인근이며 공동주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 용도·구조. 철근콘크리트구조 평스라브 지하1층·지상12층 건물의 9층 906호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 준주거지역, 도시지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 8,103,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 여의도써밋은 21세대, 2021.10.01 준공으로 거래표본 자체가 많지 않습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 확인. 정은혜와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 정은혜 1명이고, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 150,400,000원을 최근 12개월 평균 227,000,000원 및 최신 거래 227,000,000원과 비교하세요. 전체 평균 244,333,333원은 보조지표로만 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -7.7%이므로 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 상태와 매각 후 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “매각조건”이 더 중요하다
이 사건은 표면만 보면 보증금 256,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 150,400,000원으로는 보증금을 다 배당하지 못하는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 108,505,600원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서가 정은혜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 걸고 있어 결론이 달라집니다. 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 150,400,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 227,000,000원의 66.3%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래 표본이 1건이고, 최신 거래가 2024.01이며, 추세도 -7.7%입니다. 게다가 21세대 소규모 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰도 2.0회입니다. 따라서 결론은 “권리는 매각조건 확인 전제하에 합격, 가격은 매력 있지만 환금성·시세 신뢰도는 보수적으로”입니다.
