서울남부지방법원 2025타경11610. 문래동3가 문래더하우스 7층 702호 오피스텔입니다. 오승훈이 2022년4월5일 매매를 원인으로 거래가액 424,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 임차인 현정민은 2022년4월29일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년4월20일입니다. 이보다 뒤인 2023년2월7일 강서세무서장 관련 압류가 이 사건에서 선언된 말소기준권리입니다. 따라서 현정민은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

보통이라면 이 구조에서 가장 중요한 숫자는 낙찰가가 아니라 미배당 보증금입니다. 현재 회차는 낙찰가 245,120,000원에서 집행비용 4,231,680원을 먼저 공제하고 현정민에게 240,888,320원이 배당되는 계산이어서 보증금 중 183,111,680원이 남습니다. 3회 유찰 시 룰상 인수액은 231,449,344원, 4회 유찰 시 270,119,475원으로 오히려 커집니다. 즉 대항력 인수형이라면 낙찰가만 내려가는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하는 특별 매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 매각조건으로 차단

말소기준은 2023.02.07 압류이고, 현정민의 전입·점유는 2022.04.29로 더 빠릅니다. 확정일자도 2022.04.20이며 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 2024.02.08에는 보증금 424,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 단순한 후순위 임차인 사건이 아니라, 특별조건이 없다면 미배당 보증금 인수 여부가 낙찰가보다 더 중요한 사건입니다.

배당계산만 적용하면 현재 회차의 미배당 보증금은 183,111,680원입니다. 위 금액은 대항력 원칙에 따른 룰상 인수액이며, 본건은 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 현정민과 명시된 승계인 주택도시보증공사에 관한 것이며, 그 밖의 별도 권리자에게 자동 확대되는 조건으로 보아서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 245,120,000원으로 감정가 383,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기부에는 오승훈의 2022.04.05 매매 거래가액 424,000,000원이 확인되지만, 이를 현재 시세로 그대로 대체할 수도 없습니다.

특히 대항력 임차인의 보증금이 424,000,000원인 점 때문에 특별조건을 떼어 놓고 보면 낙찰가 하락만큼 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액 183,111,680원이 3회 유찰 시 231,449,344원, 4회 유찰 시 270,119,475원으로 증가합니다. 따라서 “2회 유찰되어 64%니까 싸다”라는 접근은 권리구조상 맞지 않습니다. 본건에서 현재 최저가를 실질취득가로 볼 수 있는 근거는 유찰 자체가 아니라, 미배당 반환청구권 포기라는 매각조건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,120,000원 가정)

현재 회차 계산상 현정민 보증금의 부족분은 183,111,680원입니다. 다만 현정민 및 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 민간임대주택등기 — 선순위 사실관계 별도 확인

갑구에는 소유권이전과 같은 날인 2022.04.29 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따른 임대의무기간 계속임대 의무와 같은 법 제44조의 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기는 2023.02.07 말소기준보다 앞서 있으므로, 단순한 후순위 압류처럼 일괄적으로 ‘매각으로 소멸한다’고 처리하지 말고 매각물건명세서와 등기 원문에서 매수인에 미치는 효과를 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문래초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 2호선 문래역과 노선버스승강장이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상9층 건물의 7층으로, 사용승인일은 2022.02.17입니다. 위생·급배수·승강기·개별난방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역의 업무용 토지로, 공시지가 5,191,000원/㎡이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 물건상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 재확인. 현정민 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 현정민 1명이고, 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인입니다. 동일한 424,000,000원을 두 개의 독립 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞서 존재합니다. 매수인에게 남는 의무 여부를 등기·명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 245,120,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 입찰 시점의 동일·유사 오피스텔 실거래와 별도로 비교해야 합니다.
• 세금·비용 확인. 배당계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고 집행비용도 추정치이므로, 실제 배당표와 세금·체납 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 대항력은 맞지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”

이 사건의 권리분석은 표면만 보면 위험합니다. 실제 임차인 현정민의 전입이 말소기준보다 빠르고, 보증금도 424,000,000원이어서 현재 회차 계산상 183,111,680원의 미배당액이 발생하기 때문입니다. 낙찰가가 더 내려가면 룰상 인수액도 231,449,344원, 270,119,475원으로 증가합니다.

하지만 매각물건명세서가 현정민과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하면서 매수인 인수 결론은 실질 0원으로 바뀝니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 ‘2회 유찰’이나 ‘감정가 64%’가 아니라 그 특별 매각조건이 최종적으로 그대로 적용되는지입니다.

가격은 별개입니다. 최근 실거래 비교 없이 245,120,000원을 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기도 별도 확인 대상입니다. 결론적으로 주된 임차보증금 인수위험은 조건부로 해소되지만, 권리 원문 확인과 가격 검증이 여전히 필요한 오피스텔 사건입니다.