서울남부지방법원 2025타경11631. 가산디지털단지역 남측 근거리에 있는 에이스골드타워 제6층 제601호로, 집합건축물대장과 감정평가상 지식산업센터입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상18층이고 사용승인일은 2021.08.24입니다. 현재 소유자는 주식회사지안만사이며, 신청채권자는 영등포농업협동조합, 청구액은 348,678,602원입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 480,000,000원에서 현재 최저가 245,760,000원으로 내려와 감정가의 51.2%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 가격 비교자료가 없어 이 51.2%만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 별도등기 지상권 인수와 임차조건 미상이 함께 존재하므로, 245,760,000원을 최종 실질취득비용으로 고정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상18층 · 사용승인일 2021.08.24 |
| 소유자 | 주식회사지안만사 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 245,760,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 348,678,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소권리와 ‘인수 지상권’을 분리해서 봐야 한다
권리분석상 말소기준은 2025.08.04 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원으로 제시되어 있습니다. 그 뒤의 2025.08.21 임의경매개시결정과 2025.12.18 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
또한 2023.12.22 영등포농업협동조합 명의로 채권최고액 408,000,000원의 근저당권이 설정된 이력이 있고, 2026.03.20 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전된 이력이 확인됩니다. 말소기준과 경매신청채권의 관계는 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 점유·임차 — 전부 점유, 보증금과 대항력은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비액티브랩 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 점유 법인은 1곳이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이므로, 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 판단은 정확히 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격 판단 — 51.2% 할인만으로 시세 메리트를 말할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰 후 245,760,000원, 감정가 대비 51.2%입니다. 한 번 더 유찰되면 196,608,000원(40.96%), 다섯 번째 유찰 시 157,286,400원(32.77%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 245,760,000원 | 51.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 196,608,000원 | 40.96% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 157,286,400원 | 32.77% | 0원 |
다만 이 회차표는 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 주변 또는 동일 건물의 실제 거래가격과 비교한 시세표는 아닙니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 숫자를 근거로 “반값이니 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 지식산업센터라는 용도, 3회 유찰 이력, 인수권리와 임차조건 불확실성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,240,640원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 신청채권자 · 영등포농업협동조합 | 348,678,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 221,519,360원 |
배당 시나리오상 경기신용보증재단 청구액 20,000,000원은 전액 배당되고 채권자 총 미배당액은 0원으로 산정됩니다. 신청채권자 영등포농업협동조합의 청구액은 348,678,602원, 해당 시나리오상 배당액은 0원으로 기재되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도등기 지상권은 금전배당이 아니라 매수인 인수권리이므로 이 배당표의 ‘금전 인수 0원’과 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 근거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 중소규모공장, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 제601호는 현재 지식산업센터로 이용 중인 것으로 탐문됐으며, 집합건축물대장에도 지식산업센터로 등재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상18층, 사용승인일 2021.08.24. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다. 실제 이용목적과 입주·사용 적합성은 지식산업센터 용도에 맞춰 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1토지 을구5번 지상권 원문 확인. 존속기간·범위·권리자·사용제약을 확인한 뒤 낙찰 후 실제 사용과 처분에 어떤 영향을 주는지 판단해야 합니다.
- 비액티브랩 임대차 확인. 전부 점유 중이므로 임대차계약서·사업자등록 관련 점유시점·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력은 ‘가능·미상’으로 유지. 전입일과 보증금이 확인되기 전까지 대항력 有·無 어느 쪽으로도 단정하지 마세요.
- 근저당 설정·이전 이력 대조. 2023.12.22 영등포농업협동조합 근저당 408,000,000원과 2026.03.20 농업협동조합자산관리회사로의 확정채권양도 이력을 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래 및 임대 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 용도 적합성. 지식산업센터·국가산업단지·산업시설구역이라는 이용 조건이 본인의 실제 사용계획과 맞는지 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 물건의 첫인상은 감정가 480,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 245,760,000원, 즉 51.2%까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석 결론은 가격표만 보고 정반대로 갈 수 있습니다. 별도등기 지상권이 매수인 인수권리로 명시되어 있고, 제601호 전부를 점유하는 법인의 전입·보증금·확정일자가 모두 미상입니다.
따라서 이 사건은 “245,760,000원에 받으면 끝나는 물건”이 아닙니다. 토지 지상권의 실제 부담과 임차인의 대항력·보증금 승계 여부가 확인된 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 51.2%라는 할인율만으로 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 3회 유찰이라는 숫자보다, 인수 지상권과 미상 임차관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
