서울남부지방법원 2025타경11631. 서울 금천구 가산동 에이스골드타워 6층 601호입니다. 집합건축물대장상 지식산업센터로 등재되어 있고, 감정평가에서도 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 지하 4층·지상 18층 건물로 사용승인일은 2021년 8월 24일입니다. 가산디지털단지역과 가까운 업무·산업시설 밀집지에 자리한 물건입니다.
현재 소유자는 주식회사지안만사입니다. 등기상 2021년 11월 소유권을 취득했고, 이후 설정된 영등포농업협동조합 근저당권과 채권 관련 권리들을 배경으로 임의경매가 진행됐습니다. 신청채권자는 영등포농업협동조합, 청구액은 348,678,602원입니다. 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 확인됩니다.
그런데 이 사건은 최저매각가가 얼마나 내려왔는가보다 무엇을 인수하는가를 먼저 살펴야 합니다. 토지에 별도등기된 지상권이 매수인 인수권리로 기재되어 있기 때문입니다. 점유 법인의 임대차관계도 확정되지 않아 낙찰가만으로 총취득비용을 계산하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 100 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지식산업센터 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 18층 중 6층 |
| 사용승인일 | 2021.08.24 |
| 소유자 | 주식회사지안만사 (2021.11.16 소유권이전) |
| 감정가 | 480,000,000원 |
| 최저매각가 | 196,608,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 영등포농업협동조합 |
| 청구금액 | 348,678,602원 |
| 점유 현황 | 주식회사 비액티브랩 · 전부 점유 |
| 인수권리 | 1토지 을구 5번 지상권설정등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 선행 근저당과 지상권
등기상 권리 흐름을 보면 먼저 2021년 11월 주식회사하나은행 근저당권(채권최고액 368,400,000원)이 설정됐다가 2023년 12월 말소됐습니다. 같은 날 영등포농업협동조합 명의의 근저당권(채권최고액 408,000,000원)이 설정됐고, 이 권리는 2026년 3월 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
말소기준으로 표시된 권리는 2025.08.04 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 그러나 이보다 앞선 2023년 12월 근저당권이 존재하므로 가압류를 말소기준으로 보는 표시를 그대로 확정해서는 안 됩니다. 선행 근저당권과 이전등기의 효력, 실제 말소기준권리 및 배당순위를 등기 원본과 경매기록으로 재확인해야 합니다.
② 점유 법인 — 대항력 가능·미상
현황조사상 주식회사 비액티브랩이 이 호실 전부를 점유하고 있습니다. 다만 보증금, 차임, 사업자등록 관련 일자, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 법인이 실제로 어떤 계약관계에서 점유하는지, 법률상 대항력과 우선변제권이 성립하는지 판단할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비액티브랩 | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 점유 법인은 1곳입니다. 실제 임대차 성립 및 대항요건 충족 여부는 별도 확인이 필요합니다.
지식산업센터 내 법인 점유라는 점을 고려해 사업자등록 관련 자료, 임대차계약서, 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 단순히 법인이 점유하고 있다는 사실만으로 대항력 있음이라고 단정해서는 안 되지만, 반대로 인수액이 없다고 결론내릴 수도 없습니다.
③ 가격 비교 — 4회 유찰, 그러나 시세 메리트는 미확정
최초 감정가는 480,000,000원이었습니다. 이후 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 196,608,000원, 감정가 대비 40.96%입니다. 낙찰가가 크게 낮아진 것 자체는 사실이지만, 이것이 현재 시장가치 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 196,608,000원 | 40.96% | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 157,286,400원 | 32.77% | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 125,829,120원 | 26.21% | 0원* |
* 0원은 배당 계산에 표시된 인수 추정값일 뿐입니다. 명시된 토지 지상권과 미상 점유 법인의 보증금 등은 확정적으로 반영되지 않았으므로 실제 인수액 0원을 보장하지 않습니다.
지상권 인수 위험과 미상 임대차 부담을 고려하면 단순 매각가격이 아니라 낙찰대금 + 실제 인수액 + 취득 관련 비용을 기준으로 비교해야 합니다. 현재는 그 핵심인 실제 인수액과 최근 시세가 모두 확정되지 않아 적정 응찰가를 산정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,608,000원 가정)
아래 배당표는 현재 회차 매각가를 기준으로 한 제한적인 추정입니다. 신청채권 및 근저당권의 배당 관계가 반영되지 않아 실제 배당표로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,552,512원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 모형상 소유자 잔여 | — | 173,055,488원 |
당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정입니다. 영등포농업협동조합 근저당권 및 신청채권의 배당 관계도 반영되지 않아 소유자 잔여액은 신뢰할 수 있는 실제 예상액이 아닙니다.
그 결과 소유자 잔여액이 173,055,488원으로 나타나지만, 이는 담보권 및 배당순위와 정합성이 검증되지 않은 숫자입니다. 실제 채권 잔액과 권리순위를 반영하여 배당표를 다시 산정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남측 근거리에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역을 이용할 수 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.08.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기·위생·급배수·화재탐지·소화전·주차장설비 등이 설치되어 있습니다.
- 접도. 서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하며, 토지는 인접 필지와 도로에 비해 대체로 평탄한 형태입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 국가산업단지, 산업시설구역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규제. 철도보호지구, 장애물제한표면구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 규제를 확인해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 적용 대상인지 별도로 판단해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 일반 아파트와 다른 수요 및 이용 제한이 적용될 수 있습니다. 가산디지털단지의 입지 이점은 있으나, 개별 호실의 적정 매매가격과 임대수익률은 현재 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 1토지 을구 5번 지상권설정등기의 권리자·목적·범위·존속기간·말소 가능성을 확인하고, 구분건물 대지권과의 관계를 검토해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2023.12.22 영등포농업협동조합 근저당권과 2026.03.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기를 확인하여 실제 권리 소멸 및 배당순위를 정리해야 합니다.
- 점유 법인 조사. 주식회사 비액티브랩의 임대차계약, 보증금, 차임, 사업자등록 관련 사항, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권 348,678,602원과 담보권 채권최고액 408,000,000원의 관계, 실제 채권잔액, 조세채권 및 임차인 배당순위를 반영해 배당표를 다시 산정해야 합니다.
- 최근 거래가격 비교. 에이스골드타워 및 주변 유사 지식산업센터의 최근 거래가, 임대료, 공실 현황을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
- 지식산업센터 이용 제한. 입주 가능 업종, 산업단지 관련 규정 및 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 법인 점유에 따른 인도 절차와 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 조사해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부 및 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서의 최신 내용을 재확인해야 합니다.
가격 수준이 낮아졌다는 이유만으로 입찰을 권하기 어렵습니다. 지상권의 효력·실제 임차인 인수액·담보권 배당 관계·최근 시세가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
맺으며 — “41% 낙찰가”가 곧 “안전한 투자”는 아니다
가산 에이스골드타워 601호의 눈에 띄는 숫자는 480,000,000원 → 196,608,000원입니다. 네 번의 유찰을 거쳐 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 그러나 경매 투자에서 중요한 것은 감정가와 최저가의 차이만이 아닙니다.
매수인에게 인수되는 토지 지상권이 명시되어 있고, 점유 법인의 임대차 권리가 확인되지 않았습니다. 여기에 선행 근저당권과 신청채권이 배당 추정에 반영되지 않은 문제까지 존재합니다. 시세 비교 자료도 확보되지 않은 상태이므로 싸다는 평가도, 실제 인수액이 0원이라는 판단도 할 수 없습니다.
결론은 명확합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 실질취득비용이 불확실한 D등급 고위험 물건입니다. 지상권·점유 법인·담보권 배당 관계를 먼저 해결하고, 그 다음에 실거래 시세와 총취득비용을 비교해야 합니다. 낙찰가가 낮다고 안전한 것은 아닙니다.
