최저가 3.84억보다 먼저 확인할 권리 — 별도등기 지상권과 전부 점유 임차인

서울남부지방법원 2025타경11631. 가산디지털단지역 남측 근거리에 있는 에이스골드타워 6층 601호입니다. 집합건축물대장과 감정평가상 용도는 지식산업센터이며, 현재도 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 18층 건물로 2021년 8월 24일 사용승인됐습니다.

등기 흐름은 2021년 하나은행 근저당이 설정됐다가 2023년 12월 22일 말소되고, 같은 날 영등포농업협동조합의 채권최고액 408,000,000원 근저당이 새로 설정된 구조입니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2023년 12월 22일 근저당입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하지만, 토지 별도등기 지상권은 명세서상 매수인 인수 대상으로 따로 표시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 별도등기는 인수

2021년 하나은행 근저당은 2023년 12월 22일 해지로 이미 말소됐고, 2023년 11월 3일 용인세무서 압류 역시 2023년 12월 20일 해제로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023년 12월 22일 영등포농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2025년 12월 26일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전돼 2026년 3월 20일 이전등기가 마쳐졌습니다.

말소기준 이후의 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 임의경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서는 “별도등기 있음: 1토지 을구 5번 지상권설정등기”를 명시 인수권리로 적고 있습니다. 금액으로 환산된 인수액은 없지만, 낙찰 후에도 존속하는 권리의 내용과 이용 제한 가능성을 원문에서 확인해야 합니다.

임차인·점유관계 — 실제 점유 임차인 1명

주식회사 비액티브랩이 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입 또는 사업자등록일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 미배당 보증금 승계 여부 역시 단정할 수 없습니다.

② 가격 — 감정가의 80%지만 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 384,000,000원으로 감정가 480,000,000원의 80%입니다. 한 번 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 동일 용도·면적의 최근 거래와 비교할 수 있는 가격 자료가 확인되지 않아, 3.84억이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 조사가 필요합니다.

유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 418,576,000원에서 494,300,800원, 554,880,640원으로 증가합니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 임차보증금이나 명세서상 인수권리는 별도의 문제이므로 낙찰가 하락만 보고 안전성을 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)

총 채권액 796,400,000원 중 377,824,000원이 채권자에게 배당되고, 418,576,000원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인의 최우선변제액은 반영되지 않았습니다. 2021년 하나은행 근저당은 등기상 말소됐으므로 실제 배당순위와 채권 현황은 매각물건명세서·채권계산서 원문과 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 지식산업센터로 등재돼 있으며, 기준시점에도 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 가산디지털단지역 남측 근거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2021년 8월 24일 사용승인된 지하 4층·지상 18층 철근콘크리트 건물이며, 승강기·화재탐지·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주 가능 업종, 산업단지 관리규정, 부가가치세 및 금융조건이 매수층을 제한할 수 있어 주거용 집합건물보다 환금성 검토가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 확인. 1토지 을구 5번 지상권의 권리자·존속기간·범위·지료와 이용상 제한을 토지등기부 원문으로 확인하세요.
• 임대차 원문 확인. 주식회사 비액티브랩의 사업자등록일, 점유개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수액 재계산. 임차인이 말소기준보다 앞서 대항력을 취득했고 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 보증금이 매수인 부담이 될 수 있습니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
• 말소된 하나은행 근저당 대조. 2021년 하나은행 근저당은 2023년 12월 22일 말소됐으므로 배당요구채권과 최신 등기 내용을 원문에서 대조하세요.
• 지식산업센터 입주요건. 매수인의 업종이 입주 가능한지, 직접 사용 의무와 관리기관 승인 또는 신고가 필요한지 확인하세요.
• 부가가치세·관리비. 건물분 부가가치세 처리, 관리비 체납액과 공용부분 부담 범위를 관리사무소와 세무전문가에게 확인하세요.
• 시세 조사. 같은 건물·인근 지식산업센터의 최근 실거래, 임대료, 공실률과 실제 전용면적을 조사한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
• 현장 점유 확인. 전부 점유 중인 법인의 실제 영업 여부, 내부 상태, 명도 협의 가능성과 유치권 주장 징후를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구종기 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “80% 유찰가보다 인수권리 확인이 먼저”

현재 최저가는 감정가의 80%인 384,000,000원입니다. 하지만 동일 용도의 최근 거래 비교 없이 이 가격을 싸다고 단정할 수 없고, 이 사건의 핵심은 가격보다 권리입니다. 명세서상 토지 지상권 별도등기 인수가 명시돼 있으며, 목적물 전부를 점유하는 법인 임차인의 보증금과 대항력도 미상입니다.

배당표상 확인된 금전 인수액은 0원이지만, 별도등기 지상권의 비금전적 부담과 임차인의 미배당 보증금 가능성은 별도로 남습니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰된 저가 물건”이 아니라 인수권리와 점유관계를 해소한 뒤에만 가격 판단이 가능한 지식산업센터입니다. 별도등기와 임대차 내용이 명확해지기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.