서울남부지방법원 2025타경11632. 서울 양천구 신월동 로빈시그니쳐 제2층 제204호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)로 이용 중입니다. 감정가는 208,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 133,120,000원입니다. 등기상 소유자는 허은미이고, 2020년 6월 4일 매매를 원인으로 2020년 8월 10일 소유권을 취득했으며 거래가액은 229,000,000원입니다.

권리분석은 단순하지 않습니다. 백도선의 전입일은 2020년 8월 4일, 점유개시는 2020년 8월 3일, 확정일자는 2020년 6월 29일이며, 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류의 2023년 6월 2일보다 앞섭니다. 따라서 백도선은 대항력 있는 임차인이고 배당요구와 확정일자를 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 133,120,000원에서 배당 후 남는 보증금 107,843,680원을 매수인이 인수해 가격이 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 임차보증금 잔액은 실질 0원*으로 처리하되, 별도등기의 구분지상권은 별개의 인수권리로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인보다 더 먼저 볼 것은 토지 별도등기

② 임차인 — 대항력은 있으나 잔액 청구권 포기 조건

백도선의 임대차계약일자는 2020년 6월 29일과 2022년 7월 9일이고, 최초 보증금 227,000,000원에서 2022년 7월 9일 11,300,000원이 증액되어 총 보증금은 238,300,000원입니다. 최초 확정일자는 2020년 6월 29일, 증액분 확정일자는 2022년 7월 11일이며 2023년 9월 1일 주택임차권등기가 접수됐습니다.

* 분배 시뮬레이션상 룰상 미배당액은 현재 회차 107,843,680원, 3회 유찰 시 134,094,944원, 4회 유찰 시 155,036,742원이지만, 위 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다. 이 조건은 토지 별도등기의 구분지상권에는 적용되지 않습니다.

③ 가격·회차 구조 — 64%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 208,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 133,120,000원, 감정가의 64%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액은 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

로빈시그니쳐는 16세대, 사용승인일은 2020년 6월 17일이고, 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.4회입니다. 현재 2회 유찰은 이 평균에 근접한 수준입니다. 가격 판단에서는 133,120,000원 자체보다 구분지상권 인수의 법적·경제적 영향을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,120,000원 가정)

현재 회차의 분배 시뮬레이션상 임차인 보증금 부족분은 107,843,680원입니다. 이는 일반 대항력 인수형이라면 매수인 부담으로 이어질 금액이지만, 본건은 명세서의 잔액 청구권 포기·임차권 말소 조건을 전제로 실질 인수 0원*으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용 중입니다.
• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 양강중학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철5호선 신정역 등이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측으로 중앙로와 접하고 북서측으로 막다른길인 중앙로51길과 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물이며 도시가스 개별난방, 승강기, 주차, 소화전, 급배수 및 위생설비를 갖췄습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로2류 접합, 도시철도 저촉, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 548.9㎡, 공시지가 4,141,000원/㎡이며 완경사의 세로장방형 토지입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원등기 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(1992.10.06. 제71505호)의 존속기간·범위·권리자를 원본으로 확인해야 합니다.
• 매각조건 이행 확인. 백도선 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건대로 처리되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 을구 3번 백도선 주택임차권등기가 조건에 따라 말소되는지 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 비교 실거래 금액이 없어 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않습니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 도시철도 저촉, 상대보호구역 등 토지이용계획 제한사항을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “임차보증금보다 구분지상권이 핵심”

겉으로 보면 감정가 208,000,000원에서 2회 유찰돼 133,120,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 더구나 보증금 238,300,000원의 대항력 임차인이 있어 일반적인 구조라면 현재 회차의 미배당액 107,843,680원을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다.

하지만 이 사건은 그 일반식에서 벗어납니다. 매각물건명세서가 임차인 백도선과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 대신 토지 별도등기의 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

따라서 결론은 단순한 ‘64% 할인 물건’이 아닙니다. 임차보증금 리스크는 조건부 해소, 토지 권리 리스크는 존속. 실거래 비교자료도 없는 만큼 가격 가점보다 구분지상권 원등기 확인을 먼저 해야 하는 권리검토 우선형 다세대입니다.