서울남부지방법원 2025타경11648. 강서구 염창동 진영리버타운 302호로, 집합건축물대장상 업무시설-오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중인 물건입니다. 소유자 박연숙은 2019.03.01. 매매를 원인으로 265,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2021.03.10. 국세 압류보다 앞서 2021.01.15. 전입·점유를 시작한 윤원준의 임차권입니다. 보증금은 278,000,000원, 확정일자는 2020.11.23.로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 매각대금 176,000,000원 중 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 105,264,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가와 이 부족분을 합친 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴합니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11648 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설-오피스텔 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.03.01. 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤원준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.15. | 2020.11.23. | 278,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 승계 확약 조건 0원 |
실제 확인된 임차인은 윤원준 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 임차보증금을 별도의 두 번째 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 윤원준의 전입·점유일 2021.01.15.는 말소기준권리인 2021.03.10. 국세 압류보다 빠르고, 확정일자도 2020.11.23.이어서 대항력과 우선변제권이 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%여도 시세 확인 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 275,000,000원, 현재 최저매각가는 176,000,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 140,800,000원, 4회 유찰 시 112,640,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 176,000,000원 | 105,264,000원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 140,800,000원 | 139,971,200원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 112,640,000원 | 167,736,960원 | 실질 0원 |
확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 확약 때문에 그 구조가 해소됩니다. 그렇다고 현재 최저가가 곧바로 저평가라는 뜻은 아닙니다. 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 비교 가능한 거래자료가 없어 시장가격 대비 할인율을 산정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 윤원준 보증금 | 278,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 105,264,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 매수인 인수 위험이 되지만, 이 사건은 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울염경초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 업무시설-오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건 내 제3층 제302호이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 토지는 평지의 사다리형, 공시지가 5,121,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 외곽공도와 접하며 토지정보상 도로접면은 소로한면입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 윤원준과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없으면 현재 회차 기준 105,264,000원의 미배당 보증금이 발생하는 구조입니다. 단순히 최저가 176,000,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는 경우 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 교부청구와 세목을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 64%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 주거사용 확인. 공부상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 기재되어 있으므로 실제 점유·이용상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2021.03.10. 압류를 기준으로 이후 압류·가압류·임차권·경매개시결정의 소멸 여부와 임차권 말소 조건을 등기부·매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 있으면 결론은 달라진다”
이 사건을 최저가 176,000,000원짜리 오피스텔로만 보면 핵심을 놓칩니다. 윤원준은 말소기준보다 먼저 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 278,000,000원입니다. 원칙적으로 현재 회차에서는 105,264,000원이 미배당돼 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서가 윤원준과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “대항력 인수형처럼 보이지만 확약 조건으로 주된 인수가 해소되는 사건”입니다. 다만 가격 쪽은 별개입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 맞습니다.
