서울남부지방법원 2025타경11654. 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 5층 516호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 승부처는 3회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 2021.10.01. 전입·점유한 임차인 강한빛의 선순위 대항력입니다. 강한빛의 확정일자는 2021.09.10., 보증금은 130,000,000원이며, 말소기준권리인 2022.02.11. 금천구 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저매각가 58,368,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,450,624원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 56,917,376원이 배당되고, 보증금 부족분 73,082,624원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 58,368,000원 + 73,082,624원 = 131,450,624원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 임차인 미배당액이 커지는 구조이므로, 이 사건은 낙찰가가 아니라 실질취득가로 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제5층 제516호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 박주용 · 2021.10.06. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 58,368,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강한빛 / 130,658,904원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.11. 갑구 5번 금천구(서울특별시) 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수를 구분해야 한다
말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 러키캐피탈대부 가압류, 2025타경11654 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 후순위 등기들이 없어지는지만 봐서는 안 됩니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 매각대금보다 크기 때문에 인수액이 핵심 권리부담으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강한빛 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.01. | 2021.09.10. | 130,000,000원 | 2025.06.24. · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 73,082,624원 |
강한빛은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 현재 회차에서는 56,917,376원을 배당받는 것으로 계산되지만 보증금 130,000,000원을 모두 회수하지 못해 73,082,624원이 매수인에게 승계·인수됩니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰돼도 실질부담은 약 1.31억
이 물건은 현재 3회 유찰돼 최저가가 58,368,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 51.2%입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에 최저가 하락만큼 인수액이 커집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 58,368,000원 | 73,082,624원 | 131,450,624원 |
| 4회 유찰 시 | 46,694,400원 | 84,546,099원 | 131,240,499원 |
| 5회 유찰 시 | 37,355,520원 | 93,716,879원 | 131,072,399원 |
현재 회차 실질취득액 131,450,624원은 감정가 114,000,000원보다 17,450,624원 높아, 감정가의 약 115.3%입니다. 4회 또는 5회까지 더 유찰돼도 최저가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커져 총 부담은 계속 약 131,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건에서 “유찰되면 더 싸진다”는 판단은 실질취득 기준으로는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,450,624원 |
| 1. 임차인 강한빛 보증금 | 130,000,000원 | 56,917,376원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 러키캐피탈대부 | 5,385,463원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 강한빛 | 130,658,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,450,624원과 임차인 우선변제 56,917,376원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 73,082,624원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 배당 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 지하 3층·지상 15층 건물의 제5층 제516호입니다. 사용승인일은 2014.09.05.입니다.
- 주위환경. 가산동주민센터 북서측 인근으로 소규모 점포·근린생활시설·오피스텔·아파트·숙박시설·단독주택·복합쇼핑몰 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선·마을버스 정류장이 있으며, 가산디지털단지역(1·7호선)은 도보 약 13~15분 거리에 있습니다.
- 도로. 남동측 가산로 약 8m 도로, 남서측 디지털로12길 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방·옥외소화전·주차타워 시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 실지 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재 등으로 내부구조 조사가 불가해 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성됐으므로 실제 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 58,368,000원이 아니라 인수액을 더한 131,450,624원을 기준으로 자금계획과 가격 판단을 해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 131,240,499원·131,072,399원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차인 대항력. 강한빛의 전입·점유 2021.10.01.이 말소기준권리 2022.02.11.보다 앞서는 점을 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 부족분. 매각물건명세서상 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 강한빛과 신청채권자 강한빛이 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급관계, 신청채권의 근거를 함께 대조해야 합니다.
- 오피스텔 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 아파트와 동일한 수요·환금성을 전제로 판단하지 않아야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 조사가 불가했으므로 실제 내부구조·시설상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 유찰가”보다 “131,450,624원 실질취득”이 중요하다
이 사건은 숫자 하나만 잘못 보면 결론이 완전히 달라지는 물건입니다. 감정가 114,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 58,368,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 매각대금보다 큽니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 73,082,624원을 매수인이 인수하면 실질취득액은 131,450,624원으로 올라갑니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 실질취득 131,240,499원, 5회 유찰 시 131,072,399원으로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담은 임차보증금 수준에 붙잡혀 있습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계 확인 이슈와 업무시설 오피스텔이라는 용도까지 감안하면, “낮은 최저가”만으로 접근할 사건이 아닙니다. 이 물건의 핵심은 최저가 58,368,000원이 아니라 실질취득 약 131,000,000원대라는 점입니다.
