인천지방법원 2025타경507809. 인천광역시 중구 중산동 스카이에비뉴4 제3층 제311호입니다. 등기상 소유자는 문의찬이며, 2024.02.08 거래가액 430,191,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 부평농업협동조합의 채권최고액 368,400,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.25 임의경매개시결정, 2025.05.26 삼성카드 주식회사 가압류 21,585,805원이 붙었으나 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 먼저 확인해야 할 것은 물건의 현재 상태와 가격입니다. 감정평가상 제3층 제311호는 일반음식점(공실)으로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다. 감정가 412,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 141,316,000원입니다. 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 실제 시장거래 기준이 확인되지 않는 상태에서 단순 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507809 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1874-3 스카이에비뉴4 3층 311호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 일반음식점(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층/지상8층 · 제3층 제311호 · 사용승인일 2023.06.23 |
| 소유자 | 문의찬 · 거래가액 430,191,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 141,316,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 307,478,715원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 현황은 일반음식점 공실이고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.08 부평농업협동조합 근저당 368,400,000원이며, 이후 임의경매개시결정과 삼성카드 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보면 안 된다
감정가 412,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 141,316,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 98,921,200원, 5회 유찰 시 69,244,840원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 141,316,000원 | 251,448,229원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 98,921,200원 | 293,245,187원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 69,244,840원 | 322,387,372원 |
③ 예상배당표 (매각가 141,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,778,424원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 368,400,000원 | 138,537,576원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,585,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권총액 389,985,805원 중 138,537,576원이 배당되고 251,448,229원이 미배당으로 남는 계산입니다. 부평농업협동조합의 신청채권 307,478,715원도 전액 충족되지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 인천영종초등학교 남동측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.
- 현황. 제3층 제311호는 현황 일반음식점이며 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층 건물이며 사용승인일은 2023.06.23입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 장방형 토지로 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 중로변 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 3,128,000원/㎡이며 토지면적은 1,779.4㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 현재 최저가 141,316,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 동일하지 않습니다.
- 공실 원인 확인. 일반음식점 공실 상태이므로 현장 방문을 통해 점포 상태와 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현재 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액은 251,448,229원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 98,921,200원, 5회 유찰 시 69,244,840원까지 낮아지는 시나리오가 있으나, 가격 하락만으로 적정가를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 상가의 가격’을 봐야 한다
이 사건의 등기상 구조는 단순합니다. 2024.02.08 부평농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 일반음식점 공실인 상태에서 이미 3회 유찰돼 최저가가 141,316,000원까지 내려왔지만, 실제 시장가격과 비교하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 판단할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건은 현장 상태와 실제 상업용 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
