인천지방법원 2025타경507809. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴4 3층 311호 물건입니다. 등기상 소유자는 문의찬이고, 2024년 2월 8일 부평농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 2월 25일 임의경매개시결정과 2025년 5월 26일 삼성카드 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 복잡하지 않습니다. 임차인은 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건의 성격은 주거용이 아니라 일반음식점으로 이용되던 공실 상가입니다. 따라서 판단의 중심은 권리 인수보다 상가 수요·공실 해소·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507809 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1874-3 스카이에비뉴4 3층 311호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 하늘달빛로64번길 6-19 |
| 물건성격 / 현황 | 대지 · 일반음식점(공실) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층 건물 중 제3층 제311호 |
| 소유자 | 문의찬 (2024.02.08. 거래가 430,191,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 288,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 307,478,715원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 일반음식점으로 이용 중이나 공실 상태로 확인됩니다. 매수인이 떠안을 임차보증금은 없고, 배당표상 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2024년 2월 8일 부평농업협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 삼성카드 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 최저가는 70%, 그래도 시세 판단은 별개
현재 회차 최저매각가는 288,400,000원입니다. 감정가 412,000,000원 대비 70% 수준으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 다만 비교 실거래나 임대수익 데이터가 확인되지 않으므로, 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 288,400,000원 | 0원 | 106,423,405원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 201,880,000원 | 0원 | 191,732,125원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 141,316,000원 | 0원 | 251,448,229원 |
이 물건은 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 실질취득은 낙찰가 + 인수 0원입니다. 따라서 가격 판단은 회차별 최저가 자체보다, 공실 상가의 임대수익과 재매각 가능성이 그 가격을 뒷받침하는지에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,600원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 368,400,000원 | 283,562,400원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,585,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 389,985,805원 중 채권자 배당은 283,562,400원으로 계산됩니다. 미배당은 106,423,405원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 중산동 소재 “인천영종초등학교” 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 환경입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층 건물이며, 사용승인일은 2023.06.23입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 장방형 토지로 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 중로변 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 일반음식점 공실 상태이므로 내부 상태, 원상복구 필요성, 집기·설비 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검토. 동일 건물·인근 상가 임대료, 공실 기간, 권리금 형성 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 상가 공실은 관리비 부담이 누적되기 쉽습니다. 공용부분 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 업종 제한. 일반음식점 사용이 가능하더라도 건물 규약, 지구단위계획, 배기·급배수 조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 대출 가능성. 비주거 공실 상가는 주거용보다 담보대출 조건이 보수적으로 책정될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “투자 안전”은 다르다
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준은 부평농업협동조합 근저당권이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인 없음, 인수 0원이라는 점도 분명한 장점입니다.
다만 이 물건은 공실 일반음식점입니다. 현재 최저가 288,400,000원은 감정가의 70%이지만, 상가에서는 할인율보다 임대 가능성과 환금성이 더 중요합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 임대수익 확인 후 판단입니다. 임대료와 공실 기간을 보수적으로 잡아도 수익률이 맞을 때만 입찰 검토가 가능합니다.