서울남부지방법원 2025타경11689. 강서구 염창동 루미온 101동 602호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 380,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 243,200,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자 조석훈은 2022년 9월 2일 거래가 399,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 서재현의 399,000,000원 임차보증금입니다. 서재현은 2022년 9월 2일 전입·점유를 시작했고 2022년 8월 25일 확정일자를 갖췄으며, 2024년 7월 18일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023년 7월 18일 압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 자료이고 배당요구도 했습니다. 원래라면 현재 회차에서 배당받지 못하는 160,004,800원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에 서재현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 서재현 관련 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 이 확약은 서재현 관련 권리에만 적용되므로 다른 점유관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심

등기상 최초 신탁과 강서신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.07.18. 국의 압류입니다. 이후 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 서재현의 임차권은 등기일 자체는 2024년이지만 전입·점유 및 확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 취급해야 합니다.

② 임차인 — 실제 2명, 보증기관 승계신고는 중복 계산 금지

실제 임차인은 서재현·박성동 2명으로 봅니다. ‘시보증’은 보증기관의 대위·승계 신고로 박성동 관련 보증금을 중복 표시한 것이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 박성동은 전입일이 2025.03.26.으로 말소기준 2023.07.18.보다 늦어 제공 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유 범위가 확인되지 않은 상태이므로 명도·점유 현황은 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)

배당 계산 자체로는 서재현 보증금 399,000,000원 중 160,004,800원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 그 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 243,200,000원으로 감정가 380,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.

소유자의 2022년 취득 거래가액은 399,000,000원이지만, 현재 가격 판단용 최근 실거래 자료가 아니므로 이를 그대로 현재 시세로 사용할 수도 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 권리분석과 별도로 최근 실거래를 확인한 뒤 해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 염창역(지하철 9호선) 북동측 인근으로, 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 염창역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2022.01.11입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 5,515,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 재확인. 서재현 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 입찰 시점 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 서재현 권리. 확약이 없다면 현재 회차 계산상 160,004,800원이 인수되는 대항력 임차권입니다. 확약 확인이 이 사건의 핵심입니다.
• 박성동 점유. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유 범위가 확인되지 않았으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
• 보증기관 중복 계산 금지. ‘시보증’은 박성동 관련 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 2022.09.15. 등기가 말소기준보다 앞서 존재하므로 매각 후 처리와 관련된 원문을 반드시 대조하세요.
• 가격 별도 검증. 감정가 대비 64%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 입찰 직전 변경사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “3.99억 보증금이 보여도, 결론은 확약 문구에 달렸다”

표면만 보면 감정가 3.80억짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 2.432억까지 내려왔고, 그보다 큰 3.99억 대항력 임차보증금이 걸려 있는 사건입니다. 일반적인 구조라면 현재 회차에서 미배당 160,004,800원을 매수인이 떠안아 실질취득 부담이 크게 올라갑니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서가 결과를 바꿉니다. 서재현 및 주택임차권 승계인이 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 유지된다면 서재현 관련 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 243,200,000원을 기준으로 봅니다.

다만 별도 점유자 박성동의 보증금은 확인되지 않았고, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기도 있습니다. 또 최근 실거래 자료가 없어 가격이 시세 대비 얼마나 싼지는 판단할 수 없습니다. 결론은 주된 임차권 인수는 확약으로 해소되지만, 점유·등기 원문과 가격 검증이 남은 사건입니다.