서울남부지방법원 2025타경11699. 서울 강서구 화곡동 포엠빌 제10층 제1001호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있으며 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됐습니다. 소유자 홍지우는 2021.11.20. 매매를 원인으로 거래가액 288,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 51.2%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 등기부에는 보증금 288,000,000원의 주택임차권이 있고, 전입일·점유개시일이 2021.12.17., 확정일자가 2021.12.02.로 경매개시결정일 2025.08.25.보다 앞섭니다. 통상 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 형태입니다. 하지만 이 사건에는 그 임차권에 대해 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이라는 별도 조건이 붙어 있습니다.
따라서 황민진 임차권만 놓고 보면 현재 최저가 139,264,000원에 낙찰될 경우 배당계산상 136,514,304원이 배당되고 151,485,696원이 남지만, 확약 조건이 이행되는 경우 그 151,485,696원을 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 문제는 이 확약이 다른 점유자에게 자동으로 확장되지 않는다는 점입니다. 현황조사상 GANBOLD UVGUNKHUU의 전입일은 2025.02.09.로 경매개시결정일보다 앞서나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 사람의 권리는 대항력 가능·미상으로 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11699 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제10층 제1001호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제10층 제1001호 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 사용 · 감정평가상 오피스텔 이용 추정 |
| 소유자 | 홍지우 · 2021.11.20. 매매 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 139,264,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 보증금 288,000,000원 임차권이 핵심
② 임차관계 — 확약 적용 대상과 별도 점유자를 분리해야 한다
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황민진 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.12.17 · 확정 2021.12.02 | 288,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 시 실질 0원 |
| GANBOLD UVGUNKHUU | 미상 | 전입 2025.02.09 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
여기서 가장 중요한 구분은 확약의 적용 범위입니다. 황민진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대한 포기·말소 조건은 명확하지만, 현황조사상 별도로 확인된 GANBOLD UVGUNKHUU까지 같은 확약의 대상이라고 볼 자료는 없습니다. 따라서 황민진 인수 0원 = 이 물건 전체 인수 위험 0원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 배당 구조 (현재 최저가 139,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,749,696원 |
| 1. 임차인 황민진 보증금 | 288,000,000원 | 136,514,304원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 황민진 보증금 중 151,485,696원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있으므로, 황민진에 대한 룰상 미배당액과 매수인의 실질 인수액을 동일하게 보면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 황민진 확약 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 139,264,000원 | 51.2% | 151,485,696원 | 황민진 실질 0원 조건 |
| 4회 유찰 시 | 111,411,200원 | 40.96% | 178,948,557원 | 황민진 실질 0원 조건 |
| 5회 유찰 시 | 89,128,960원 | 32.77% | 200,875,361원 | 황민진 실질 0원 조건 |
확약이 없는 일반적인 대항력 임차권 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건의 황민진 임차권은 그 원칙 계산상 현재 151,485,696원, 4회 유찰 시 178,948,557원, 5회 유찰 시 200,875,361원이 남지만, 포기·말소 조건이 이행되는 한 황민진에 관한 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되며, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 오피스텔이나 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제10층 제1001호이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 황민진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- GANBOLD UVGUNKHUU 보증금 확인. 전입일 2025.02.09. 외 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않습니다. 이 부분이 확약 밖 인수 위험의 핵심입니다.
- 대항력 단정 금지. 현황조사상 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 ‘가능·미상’으로 보고 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 대장상 오피스텔, 현황 주거용 사용 기재가 함께 존재하므로 금융·세금·전입·사용 관련 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 확약으로 해소, 남은 변수는 미상 점유자”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 288,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 139,264,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 물건입니다. 원칙 계산대로라면 현재 회차에서 151,485,696원이 미배당되어 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 황민진 임차권의 실질 인수는 조건 충족 시 0원입니다.
그렇다고 권리위험 전체가 0원이 되는 것은 아닙니다. 현황조사상 별도 점유자 GANBOLD UVGUNKHUU가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유자는 황민진에게 적용되는 확약 밖에 있으므로 대항력 가능·미상 위험을 별도로 해소해야 합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 139,264,000원이 실제로 싼지 판단할 근거도 없습니다. 결론은 황민진 확약은 긍정적이지만, 미상 점유자 확인 전에는 안전형으로 분류하기 어렵다입니다.
