서울남부지방법원 2025타경11703. 서울 강서구 화곡동 에이엔타워 5층 501호, 전용 27.61㎡ 다세대주택입니다. 안준이 2021년 12월 28일 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득했고, 2022년 1월 26일 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 들어갔습니다. 핵심은 소유권보다 앞뒤 순서가 아니라 강병철의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 29일, 확정일자는 2021년 11월 30일, 전입·점유개시는 2022년 1월 7일이며 보증금은 340,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025년 8월 25일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 강병철의 임차권등기는 그보다 앞선 2024년 1월 17일이고 대항력과 우선변제권이 인정돼, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 전형적인 선순위 임차권 인수형입니다. 다만 이 사건은 매각조건에 포기·말소 확약이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.61㎡ · 지상6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2021.11.15 |
| 소유자 | 안준 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약이 결론을 바꾼다
초기 성산포수산업협동조합 근저당권은 2021년 11월 19일 설정됐지만 2022년 1월 7일 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 안준에게 소유권이전과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 2024년 1월 17일 강병철의 주택임차권등기가 들어옵니다. 이 임차권은 보증금 340,000,000원, 전입·점유 2022년 1월 7일, 확정일자 2021년 11월 30일로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강병철 | 건물전부 · 주거 | 340,000,000원 | 2022.01.07 / 2021.11.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 |
* 룰상 현재 회차 미배당 인수액은 160,953,600원이나, 위 포기·말소 조건이 적용되는 해당 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 182,400,000원’으로 본다
이 사건은 원칙상 대항력 임차권 때문에 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 되는 유형입니다. 다만 확약 조건을 적용하면 매수인 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 182,400,000원입니다. 이를 시세 지표와 비교하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 29.72㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.07㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 28.51㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 27.61㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 346,666,666원 |
| 최근 지표 | — | 1건 | 365,000,000원 |
전체 거래 12건 평균은 346,666,666원이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 지표를 우선합니다. 최근12개월 평균은 365,000,000원, 표본은 1건이며 최신 거래도 2023년 4월 365,000,000원입니다. 최근 지표가 이전 거래 대비 5.8% 높게 잡혀 있습니다. 현재 실질취득 182,400,000원은 이 최근 지표의 50.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 강병철 보증금 | 340,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 강병철 보증금의 미배당액은 160,953,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 미배당액의 실질 매수인 인수는 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 182,400,000원 | 160,953,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 51% | 145,920,000원 | 196,922,880원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 41% | 116,736,000원 | 225,698,304원 | 0원* |
확약이 없었다면 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 182,400,000원에 160,953,600원을 더하면 보증금 340,000,000원에 가까워져, 단순히 “64%까지 떨어졌다”고 볼 수 없습니다. 이 사건의 가격 메리트가 살아나는 이유는 유찰 자체가 아니라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 6m 포장도로, 동측 3m 막다른 도로와 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.11.15이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 규모. 에이엔타워는 20세대이며 대상 면적은 27.61㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. “배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기”와 “주택임차권등기 말소 조건”이 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 강병철의 주택임차권등기가 낙찰 후 조건대로 말소되는 구조인지 집행기록과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 없으면 현재 회차 룰상 인수액은 160,953,600원입니다. 이 사건의 가격 판단은 반드시 확약 적용 여부와 함께 해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 시세표의 최신 거래는 2023.04, 365,000,000원입니다. 감정가 285,000,000원과 현재 최저가 182,400,000원 사이의 할인폭만으로 현재 시장가를 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 20세대 규모 다세대이므로 매수층과 거래 빈도를 입찰 전 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 이유가 유찰이 아니라 확약이다”
표면만 보면 감정가 285,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 182,400,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 하지만 권리구조만 놓고 보면 강병철의 보증금 340,000,000원짜리 선순위 대항력 임차권이 있어, 원래는 낙찰가가 내려가도 총 부담이 보증금 수준으로 붙잡히는 유형입니다.
이 사건이 달라지는 핵심은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 이를 적용하면 현재 회차 실질 인수는 0원*, 실질취득은 182,400,000원이며, 최근 시세 지표 365,000,000원 대비 50.0%입니다. 따라서 권리와 가격 모두 검토 가치가 있지만, 이 결론은 어디까지나 확약 조건이 매각조건대로 유효하게 적용된다는 전제 위에 서 있습니다.
