서울남부지방법원 2025타경11711. 금천구 독산동 리치에코빌 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 김미라는 2021.05.27. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 230,000,000원입니다. 현재 경매의 채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 230,000,000원이며 2025.08.25. 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리구조에서 가장 눈에 띄는 것은 2023.07.27. 등기된 송정인의 주택임차권입니다. 보증금은 230,000,000원, 확정일자는 2021.03.29., 주민등록일자는 2021.05.07.로 현재 말소기준인 2025.08.25.보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각 조건으로 송정인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 송정인 부분은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
문제는 별도의 점유자 조재문입니다. 전입일은 2025.01.21.로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 안전합니다. 송정인에게 적용되는 포기·말소 조건은 조재문에게 자동으로 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 907-16 리치에코빌 제3층 제302호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 문성로 60 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김미라 (2021.05.27. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 123,392,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가의 51.2% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 점유자는 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송정인 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.07. | 2021.03.29. | 230,000,000원 | 2023.07.27. 요구 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 실질 0원 미배당 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소 조건 |
| 조재문 | 미상 · 주거 | 2025.01.21. | 미상 | 미상 | 2025.11.19. 요구 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 송정인 포기·말소 조건의 적용 대상 아님 |
주택도시보증공사는 송정인의 주택임차권 승계인으로 매각 조건에 함께 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 확인해야 할 실제 임차인은 송정인과 조재문 2명입니다.
③ 가격 구조 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 123,392,000원으로 감정가 241,000,000원의 51.2%이며 이미 3회 유찰됐습니다. 이후 시나리오상 4회 유찰 시 98,713,600원, 5회 유찰 시 78,970,880원까지 내려갑니다.
하지만 이 사건에서는 최저가가 낮아지는 것 자체를 곧바로 투자 메리트로 연결하면 안 됩니다. 송정인의 미배당액은 매각 조건으로 실질 인수 0원이 되지만, 조재문의 보증금 규모가 미상이라 총 취득비용에 추가될 금액이 있는지 아직 확정할 수 없습니다. 또한 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거도 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 송정인 룰상 미배당 | 포기·말소 조건 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 123,392,000원 | 51.2% | 109,135,488원 | 송정인 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 98,713,600원 | 40.96% | 133,463,245원 | 송정인 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 78,970,880원 | 32.77% | 152,850,596원 | 송정인 실질 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 123,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,527,488원 |
| 1. 임차인 송정인 보증금 | 230,000,000원 | 120,864,512원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 송정인에게 120,864,512원이 배당되고 109,135,488원이 부족합니다. 이 109,135,488원은 일반적인 인수 룰상 금액이며, 본건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 송정인 부분의 실질 인수는 0원입니다. 조재문의 보증금 미상 위험은 이 배당표에 금액으로 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산고등학교 북측 인근. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 섞인 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 3층 302호이며 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 독산동 907-16과 907-17 모두 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있으며 대상자는 외국인 등, 용도에는 다세대가 포함돼 있습니다.
- 현황. 공부와 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송정인 포기·말소 조건 원문 확인. 배당받지 못한 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 기재됐는지 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 조재문 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 임대차계약·점유관계·보증금 규모를 우선 확인해야 합니다.
- 조재문 대항력은 확정 표현 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현 단계 판단은 대항력 가능·미상입니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 미상 임차인의 잠재 인수액을 확인하기 전에는 총 취득원가가 확정되지 않습니다.
- 실거래 원본 대조. 동일 조건의 최근 거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 송정인 임차권 말소 조건과 별도로 조재문의 현재 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “230,000,000원 임차권은 해소됐지만, 권리가 완전히 깨끗한 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 241,000,000원에서 3회 유찰돼 123,392,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 가장 큰 숫자인 송정인의 보증금 230,000,000원 때문에 언뜻 대규모 인수형으로 보이지만, 실제 매각 조건은 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 따라서 송정인에 관한 룰상 미배당 109,135,488원을 낙찰가에 더해 실질취득가로 잡으면 안 됩니다. 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 바로 안전형으로 분류하기도 어렵습니다. 조재문은 말소기준보다 앞선 2025.01.21. 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 송정인에게 적용되는 포기·말소 조건의 대상도 아닙니다. 따라서 현재의 정확한 결론은 “주된 임차권 위험은 해소됐지만, 별도 미상 임차인 때문에 실질취득가가 아직 확정되지 않았다”입니다. 3회 유찰과 51.2%라는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 조재문의 보증금입니다.
