서울남부지방법원 2025타경11715. 양천구 신정동 건향파크빌7차B 제3층 제301호로, 감정평가상 도시형생활단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 정주한은 2019.08.14 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 권리분석의 핵심은 등기 순서 자체보다 장지윤의 선순위 임차권과 매각조건의 결합입니다.
장지윤의 확정일자는 2019.10.01, 점유개시는 2019.10.11, 주민등록일자는 2019.10.16입니다. 말소기준은 2021.05.26 양천구 압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 명세서 비고에서 바로 그 잔액 청구를 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 정했습니다. 일반적인 선순위 임차인 사건과 결론이 달라지는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11715 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차비 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활단지형다세대주택 · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 정주한 (2019.08.14 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2021.05.26 양천구 압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 전주세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 장지윤은 2019년 확정일자·점유·전입을 갖춘 뒤 2023.10.23 주택임차권등기까지 마쳤으므로, 매각조건을 빼고 보면 선순위 대항력 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 ‘실질 인수 0원’
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지윤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.16 | 2019.10.01 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 명세서에 등장하는 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 추가 합산할 대상이 아니라, 주택임차권 승계인으로 기재된 주체입니다. 따라서 장지윤 보증금 260,000,000원과 별도로 같은 금액을 중복 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 167,680,000원으로 판단
이 사건은 매각조건으로 장지윤 관련 실질 인수가 0원이므로 가격 비교 기준은 현재 최저가와 같은 167,680,000원의 실질취득액입니다. 건향파크빌7차B의 최근 12개월 실거래는 2026.06의 185,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 동일하게 185,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 시세의 90.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.9㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차인 장지윤 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장지윤의 미배당액은 95,467,520원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 매각조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 167,680,000원 | 95,467,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 134,144,000원 | 128,534,016원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 107,315,200원 | 154,987,213원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 장지윤 보증금의 미배당액이 늘어 매수인 부담이 커지는 대항력 임차인 사건입니다. 하지만 명세서의 매각조건이 그대로 적용되면 그 잔액청구가 포기되므로 실질취득액은 각 회차 낙찰가를 따라 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층이며 사용승인일은 2019.07.25입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 신서고등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 소재합니다.
- 도로·토지. 북측 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 4,144,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 건향파크빌7차B는 15세대 규모이고 최근 12개월 확인 실거래는 1건입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회이며, 이 사건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 장지윤 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 이 사건은 확약 조건을 반영하면 현재 실질취득액이 167,680,000원입니다. 단순히 보증금 260,000,000원을 더해 계산하는 사건이 아닙니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 흐름을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 최근 거래 표본 확인. 최근 12개월 실거래가 185,000,000원 1건뿐이므로, 해당 호수의 전용면적·층·내부상태를 직접 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하는 만큼 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
이 물건만 등기 순서로 보면 경계해야 할 요소가 분명합니다. 장지윤은 말소기준보다 앞서 확정일자·점유·전입을 갖췄고 보증금도 260,000,000원입니다. 현재 최저가에서 배당만 계산하면 95,467,520원이 남기 때문에, 통상의 대항력 임차인 경매라면 실질취득액을 최저가만으로 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 장지윤과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 167,680,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원의 90.6%라는 가격 관계도 이 실질취득액으로 비교하는 것이 맞습니다.
다만 15세대 규모 다세대이고 최근 거래 표본이 1건뿐이며, 국세·지방세 압류의 실제 우선순위 확인도 남아 있습니다. 결국 이 사건의 핵심은 “선순위 임차인이 있다”는 사실 자체가 아니라, 그 임차인에 대한 매각조건이 실제로 어떻게 집행되는지 확인하는 것입니다. 권리조건 확인이 끝나야 현재 가격의 할인도 의미를 갖습니다.
