제주지방법원 2025타경1440. 제주시 조천읍 신촌리 1419-1의 제9동호와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2017년 1월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 단층 주택이며, 현재 주택으로 이용 중입니다. 감정가 354,224,160원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 173,570,000원, 감정가의 약 49.0%까지 내려왔습니다.
등기상 기준권리는 2017년 2월 9일 설정된 제주신용협동조합 근저당으로 정리됩니다. 이 권리가 유효하게 존속한다는 전제에서는 이후 근저당·전세권·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 근저당은 공동담보목록 제2017-215호와 연결돼 있고, 2017년 9월 20일에는 ‘일부포기’에 따른 말소기재가 있습니다. 따라서 현재 효력범위와 해당 건물·토지지분의 공동담보 편입 상태를 원본으로 확인해야 인수 0원 결론을 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1419-1 제9동호 도로명: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌인수물길 47-8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 단층 |
| 사용승인일 | 2017.01.10 |
| 소유자 | 장재영 (2017.09.01 소유권이전 · 2017.07.22 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 354,224,160원 / 173,570,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 136,605,470원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 | 지목 대 · 전체 면적 4,165.0㎡ · 목록1 토지는 지분매각 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 풀장 포함 · 조경수 포함 · 태양광설비와 어닝설비 포함 · 이동식 창고 3기 제외 |
① 권리 흐름 — 인수 0원은 ‘기준권리 효력 확인’이 전제
기준권리가 유효하게 남아 있다는 전제에서는 2020년 제주새마을금고 근저당, 2023년 더브릿지대부 근저당과 그 근저당부채권 질권, 정택원의 전세권 5,000,000원, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 제주은행 근저당 120,000,000원은 2020.03.11 해지로 말소된 내역이 있습니다.
② 점유·전세권 — 임대관계는 단정 금지
| 조사된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 등기부상 전세권 | 정택원 · 전세금 5,000,000원 · 건물 전부 · 2023.08.31 설정 |
| 대항력 판정 | 미상 임차인의 전입·점유·확정일자 자료가 없어 주택임대차 대항력을 단정할 수 없음 |
| 우선변제 / 승계 | 후순위·소멸 2017.02.09 기준권리 뒤의 전세권으로 매수인 승계 없음 전제 |
등기부상 전세권자가 존재하지만 별도의 임차인 조사자료는 없고, 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 따라서 “임차인이 없다”거나 “소유자가 직접 점유한다”고 확정할 수 없습니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 확정일자와 전세권자의 실제 사용 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세차익은 아니다
현재 최저매각가 173,570,000원은 감정가 354,224,160원의 약 49.0%입니다. 매수인 인수액을 0원으로 보면 권리상 실질취득액도 173,570,000원으로 계산됩니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 173,570,000원 | 170,340,020원 | 2,129,659,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,498,999원 | 118,998,013원 | 2,181,001,987원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 85,049,299원 | 83,118,412원 | 2,216,881,588원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,229,980원 |
| 1. 근저당 · 제주신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 170,340,020원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 제주새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사더브릿지대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 정택원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,300,000,000원 중 채권자 예상배당은 170,340,020원이며, 미배당액은 2,129,659,980원입니다. 신청채권자 제주새마을금고의 청구액 136,605,470원은 이 계산상 배당되지 않습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않는 것으로 계산됐으며, 당해세·임차인 최우선변제와 실제 채권 잔액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조천읍 신촌리 동수동 마을회관 북서측 인근이며, 지방도 주변에 단독주택과 공동주택이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 단층이며, 외벽은 미장코트마감, 내부는 벽지·타일, 바닥은 데코타일·타일, 창호는 시스템창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러 난방, 태양광설비와 어닝설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 전체 면적 4,165.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 187,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제9동호 단독 건물만의 거래가 아니라 타운하우스 부지의 토지지분과 공용·부대시설 관계가 결합돼 있어 일반 단독주택보다 매수층과 재매각 조건을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 제주신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2017-215호, 2017.02.21 변경등기, 2017.09.20 일부포기 말소기재를 대조해 제9동호와 토지지분에 남은 효력범위를 확인하세요.
- 토지지분 범위. 전체 4,165.0㎡ 중 매각되는 정확한 지분과 제9동호의 대지 사용관계, 진입로 및 공용부 사용권을 확인하세요.
- 현장 점유. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 사업자등록과 전세권자 정택원의 사용·인도 관계를 확인하세요.
- 포함·제외 경계. 풀장·조경수·태양광·어닝은 매각에 포함되고 이동식 창고 3기는 제외됩니다. 현장에서 위치와 소유관계를 구분해야 합니다.
- 10개동 관리관계. 같은 부지에 단독주택 10개동이 소재하므로 공용시설, 도로, 조경, 풀장 및 설비의 관리·비용분담 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 이유만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 조천읍 신촌리 유사 주택과 토지지분의 최근 거래·매물·임대수익을 별도로 비교하세요.
- 배당 원본 대조. 제주은행 근저당의 해지 내역, 제주새마을금고 근저당 변경액, 실제 채권 잔액과 조세·최우선변제 여부를 매각물건명세서와 채권계산서로 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.14로 기재돼 있으므로 법원 공고에서 매각 결과와 변경·연기 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 효력과 사용관계가 먼저다
현재 계산만 보면 이 물건의 장점은 분명합니다. 최저매각가는 173,570,000원으로 감정가의 49.0%이며, 말소기준권리 이후의 근저당과 전세권은 소멸해 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 결론은 2017.02.09 제주신용협동조합 근저당이 매각 대상에 유효하게 남아 있다는 전제가 필요합니다. 공동담보목록과 일부포기 말소기재를 확인하지 않은 채 “권리가 깨끗하다”고 단정해서는 안 됩니다.
가격 역시 같은 원칙이 적용됩니다. 실질취득액은 173,570,000원으로 계산되지만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없고, 토지지분·10개동 부지·공용시설·이동식 창고 제외라는 구조가 환금성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 먼저 보는 물건이 아니라, 공동담보 효력과 지분 사용관계를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 결론은 권리 계산상 인수 0원, 입찰 판단은 원본과 현장 확인 전까지 보류입니다.
