서울남부지방법원 2025타경11721. 영등포구 양평동4가 선유도역 2차아이에스비즈타워 11층 1101호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사더블유코딩이며 2021.10.18. 소유권을 이전받았습니다. 등기 당시 거래가액은 1,580,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국민은행 근저당권 120,000,000원, 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금·서울신용보증재단의 가압류, 영등포구 압류, 그리고 유에스제십삼차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수보다는 점유·가격·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11721 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동4가 80 선유도역 2차아이에스비즈타워 제11층 제1101호 |
| 용도 | 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층 건 내 제11층 제1101호 |
| 소유자 | 주식회사더블유코딩 · 2021.10.18. 소유권이전 · 거래가액 1,580,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,000,000원 / 972,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 말소기준권리 | 2021.10.18. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2021.10.18. 소유권이 주식회사더블유코딩으로 이전된 직후 같은 날 하나은행 근저당권 1,320,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2022.02.09. 국민은행 근저당권 120,000,000원, 2023~2024년 가압류 3건, 2024~2025년 압류 2건 및 2025.08.26. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 점유 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경동 | 27.56㎡ | 2022.01.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 김경동 1명입니다. 전입일 2022.01.13.은 말소기준권리인 하나은행 근저당권 2021.10.18.보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 64%지만 시세 확인 없이 ‘저가’ 판정 금지
감정가는 1,520,000,000원, 현재 최저매각가는 972,800,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리분석상 실질취득 기준액도 972,800,000원입니다.
다만 이 사건에는 최신 실거래 평균·최신 거래가격·최근 가격추세를 비교할 수 있는 값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 공장(지식산업센터)은 주거용 아파트와 수요층·대출·임대수익·공실 리스크가 다르므로 실제 응찰가는 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최신 거래와 임대조건을 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 972,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,128,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,320,000,000원 | 960,672,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,255,403원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 64,319,649원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,695,575,052원 중 예상배당은 960,672,000원이고, 현재 회차 미배당액은 734,903,052원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
3회 유찰 시 매각가 778,240,000원에서는 채권자 예상배당 768,057,600원, 미배당 927,517,452원으로 늘어납니다. 4회 유찰 시 매각가 622,592,000원에서는 예상배당 613,966,080원, 미배당 1,081,608,972원입니다. 그러나 어느 회차에서도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 15층 건물 내 11층 1101호입니다. 사용승인일은 2014.11.19.입니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동4가 선유고등학교 북측 인근으로, 주변에는 동유형 공장(지식산업센터)과 근린생활시설이 소재하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 선유도역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측·북서측·남서측으로 노폭 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 공장용지 · 토지면적 5,877.7㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지이며 공시지가는 7,604,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시장가격 확인. 감정가 1,520,000,000원에서 972,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 최신 거래가격을 먼저 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 공장(지식산업센터)은 임대료·공실·관리비가 실질 수익률을 좌우하므로 현재 임대관계와 주변 임대조건을 확인해야 합니다.
- 김경동 점유 확인. 27.56㎡ 점유, 2022.01.13. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 명도 비용. 매수인 인수액 0원과 별개로 실제 점유자가 있으므로 인도·명도 일정과 협의비용을 고려해야 합니다.
- 선순위 세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 교부청구와 배당요구 현황을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시설·관리비 확인. 지식산업센터는 전용·공용 관리비, 냉난방·승강기·주차·시설 유지비가 사업성에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 거래자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021.10.18. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 국민은행 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김경동의 전입도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 한 단계 더 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 최저가 972,800,000원이 감정가의 64%라는 숫자만으로는 실제 시장가격 대비 할인 여부를 알 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만 가격은 별도 검증”입니다. 시세·임대료·공실·관리비·점유관계를 확인한 뒤에야 972,800,000원이 정말 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
