서울남부지방법원 2025타경11731. 오류동 다원리치타운 107동 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 299,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 191,360,000원입니다. 권리분석의 중심은 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 송봉섭과, 토지에 별도로 남는 구분지상권입니다.

송봉섭은 임대차계약일 2021.04.24, 확정일자 2021.05.11, 주민등록·점유개시일 2021.06.04로, 말소기준권리인 2022.11.10 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보증금 305,000,000원 중 현재 최저가 가정 배당액은 187,880,960원이라 부족분 117,119,040원이 발생하지만, 이 사건에는 그 부족분을 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 조건부 해소, 토지 권리는 남는다

말소기준권리는 2022.11.10 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 국 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 송봉섭의 대항력 발생 시점은 2021.06.04로 말소기준보다 빠릅니다.

실제 임차인은 1명입니다. 명세서의 보증기관 승계 표시는 송봉섭 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이 포기·말소 조건은 송봉섭 및 그 승계인 주택도시보증공사 건에만 적용되며 다른 임차인에게 확대 적용되는 조건은 아닙니다. 다만 이 사건 자료에서는 별도의 실제 임차인이 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 191,360,000원, 다만 비교 면적은 다르다

이 사건의 실질취득금액은 송봉섭 보증금의 실질 인수를 0원으로 반영하면 현재 최저매각가와 같은 191,360,000원입니다. 단지 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.06 전용 39.86㎡가 300,000,000원에 거래됐습니다. 수치상 실질취득금액은 이 최근 거래 및 최근 12개월 평균의 63.8%입니다.

다만 대상 물건 전용면적은 35.39㎡이고 최근 거래 표본의 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 63.8%라는 비율만으로 동일 면적 시세 대비 정확히 싸다고 단정할 수는 없습니다. 전체 거래 평균은 278,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 표본보다 최근 12개월 거래 300,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 참고하는 편이 타당합니다. 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 12.1% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,360,000원 가정)

* 일반 배당 규칙만 적용한 송봉섭의 미배당 보증금은 117,119,040원입니다. 이 금액은 통상 매수인 인수 위험이지만, 본건은 송봉섭 및 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 토지 별도등기 구분지상권 인수는 이 금액 계산과 별개의 권리 부담입니다.

④ 회차별 인수액 — 일반 규칙과 본건 실질 결과가 다르다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 보통 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 실제로 이 사건의 일반 계산도 회차가 내려갈수록 117,119,040원 → 154,855,232원 → 185,044,186원으로 인수액이 증가합니다. 그러나 본건은 미배당 잔액 청구 포기 조건이 명시되어 있기 때문에 이 일반 법칙의 예외이며, 그 조건이 이행되는 전제에서 송봉섭 보증금의 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 5층 502호입니다. 사용승인일은 2020.09.16입니다.
• 입지. 서울 구로구 오류동 오남중학교 서측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 2,511.8㎡, 공시지가 2,501,000원/㎡이며 부정형 평지입니다.
• 건축물. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 다원리치타운은 110세대이며 최근 거래 표본은 3건입니다. 대상 전용 35.39㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않아 가격 비교 시 보수적인 해석이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 토지 별도등기 을구 1번 구분지상권설정등기(2020.09.28 제223457호)가 매수인에게 인수됩니다. 권리자·범위·존속기간·토지 이용 제한을 별도등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 포기·말소 조건 확인. 송봉섭과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각 조건대로 이행되는지 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 승계 표시는 송봉섭 보증금 305,000,000원의 대위·승계이므로 별도의 305,000,000원 보증금으로 계산하지 않습니다.
• 가격 비교 면적 주의. 최근 300,000,000원 거래는 전용 39.86㎡, 대상은 35.39㎡입니다. 63.8%라는 비율은 참고치이지 동일면적 확정 할인율이 아닙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 토지 별도등기와 실거래 원문을 입찰 판단 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금은 풀렸지만, 토지 권리는 남는다”

이 사건을 단순히 “보증금 305,000,000원의 대항력 임차인이 있으니 위험하다”라고 보면 절반만 맞습니다. 현재 최저가 191,360,000원 기준 일반 배당 계산상 117,119,040원이 미배당되지만, 송봉섭과 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득금액은 현재 회차에서 191,360,000원으로 보는 것이 맞습니다.

가격만 보면 최근 12개월 거래 300,000,000원의 63.8% 수준이지만, 대상 35.39㎡와 최신 거래 39.86㎡의 면적이 일치하지 않아 그 차이를 그대로 수익 여력으로 확정할 수는 없습니다. 게다가 매수인이 그대로 떠안는 토지 별도등기 구분지상권이 남아 있습니다. 결론적으로 이 물건은 대항력 임차보증금이라는 큰 숫자는 조건부로 해소됐지만, 별도 토지권리의 질적 리스크를 반드시 확인해야 하는 유형입니다. 가격만 보고 A급으로 올리기보다, 구분지상권 원본 확인을 전제로 접근하는 편이 타당합니다.