서울남부지방법원 2025타경11737. 고척동 조은팰리스 제2층 제202호로, 감정평가상 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이고 사용승인일은 2016.07.19.입니다. 토지는 2필 일단으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
가격표만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 102,400,000원, 실거래 평균 집계 292,500,000원의 35.0%입니다. 그러나 이 수치만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 2021.04.15. 설정된 전세권 200,000,000원이 2022.12.15. 말소기준 근저당보다 먼저 존재하고, 별도의 점유자 최광렬도 말소기준보다 앞선 2021.04.16. 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11737 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 134-130 조은팰리스 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 강지연 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 102,400,000원 (3회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 최영란 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.12.15. 근저당권 · 전윤순 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
권리 순서에서 가장 중요한 것은 을구 1번 전세권입니다. 최영란의 전세권은 2021.04.15. 전세금 200,000,000원으로 설정됐고, 말소기준인 전윤순 근저당 2022.12.15.보다 먼저입니다. 등기 권리분석상 이 전세권은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최광렬 | 미상 | 2021.04.16 | 미상 | 미상 | 2025.09.09 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최광렬은 2021.04.16. 전입으로 말소기준 2022.12.15.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만 보고 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.09.09. 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 35.0%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지
조은팰리스의 실거래 표본은 2건입니다. 2024.06. 전용 38.32㎡ 4층이 285,000,000원, 2023.12. 전용 38.32㎡ 3층이 300,000,000원에 거래됐고, 집계 평균은 292,500,000원입니다. 대상 면적은 42.32㎡로 집계상 면적 매칭 물건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.32㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.12 | 38.32㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 292,500,000원 |
현재 최저가 102,400,000원은 집계 실거래 평균의 35.0%입니다. 하지만 이 사건에서는 이 비율을 가격 가점으로 쓰기 어렵습니다. 배당표상 인수액 0원이라는 계산과 별개로, 선순위 전세권의 소멸 여부와 최광렬의 보증금이 확정되지 않았기 때문입니다. 실질취득비용이 확정되기 전까지는 “실거래보다 싸다”는 표현보다 권리확인 전 가격판단 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,600원 |
| 1. 전세권 · 최영란 | 200,000,000원 | 100,166,400원 |
| 2. 근저당 · 전윤순 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 340,000,000원 중 예상배당은 100,166,400원이고 부족액은 239,833,600원입니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 입찰 판단에서는 선순위 전세권의 매각 후 소멸 여부와 임차인 최광렬의 보증금을 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 가격보다 남는 권리가 중요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 239,833,600원 |
| 4회 유찰 시 | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 259,954,560원 |
| 5회 유찰 시 | 65,536,000원 | 63,956,352원 | 276,043,648원 |
조은팰리스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만, 권리관계가 그대로라면 낮아진 최저가 자체가 위험을 제거해 주지는 않습니다. 이 물건은 “몇 회 더 떨어질까”보다 “매각 후 어떤 권리가 남는가”가 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 주거용 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 해석하면 안 됩니다.
- 입지. 서울고척초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 개봉역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2016.07.19.이며 기본 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 2필 일단, 사다리형 완경사 토지이며 북동측·남동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 268.0㎡, 공시지가는 3,164,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 제3종 구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 조은팰리스는 16세대이며, 공부상 근린생활시설인 점과 소규모 물건 특성을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2021.04.15. 설정 전세권 200,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 미배당 부분이 남는지 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 최광렬은 2021.04.16. 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수금액을 확정하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 권리자 구분. 최영란은 전세권자이자 현재 경매개시결정 채권자이고, 최광렬은 별도 임차인입니다. 두 사람의 금액을 합치거나 동일인처럼 처리하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설입니다. 실제 이용상태와 인허가·전입 가능 여부 등을 현장에서 대조하세요.
- 점유·명도. 점유 부분이 미상인 임차인이 확인돼 있으므로 실제 점유범위와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “35.0% 할인”보다 권리 확정이 먼저
현재 최저가 102,400,000원은 감정가 200,000,000원의 51.2%, 실거래 평균 집계 292,500,000원의 35.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준보다 앞선 전세권 200,000,000원이 있고, 별도의 임차인 최광렬도 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 전세권은 권리표시상 매수인 인수로 분류되어 있는 반면 예상배당은 인수 0원으로 계산돼 있어, 매각물건명세서에서 실제 소멸 여부를 확인하는 절차가 핵심입니다.
최광렬의 보증금과 확정일자도 미상입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 놓고 “실거래 대비 싸다”고 판단할 단계가 아닙니다. 선순위 전세권과 임차보증금이 정리된 뒤에야 실질취득비용과 가격 메리트를 계산할 수 있는 물건입니다.
