서울남부지방법원 2025타경11737. 고척동 조은팰리스 2층 202호로, 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 대상 면적은 42.32㎡이며, 건물은 2016년 7월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 2억원의 80%인 1억6천만원입니다.
권리구조의 중심은 전세권자이자 현재 경매 채권자인 최영란의 전세금 200,000,000원입니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용을 제외한 156,960,000원이 전세권에 배당되고 미배당이 발생하지만, 분석상 전세권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 전윤순의 근저당권 140,000,000원도 배당을 받지 못하지만 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 134-130 조은팰리스 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 전용 42.32㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 · 사용승인일 2016.07.19 · 승강기·난방·위생·급배수시설 |
| 소유자 | 강지연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 160,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영란 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
분석상 말소기준일은 2017.09.25 국의 압류로 정리돼 있습니다. 다만 해당 압류는 등기상 2018.02.12 해제·말소 기록도 함께 존재합니다. 따라서 실제 입찰 전에는 등기 원본과 매각물건명세서를 대조해 말소기준권리의 최종 판단을 다시 확인해야 합니다.
이후 설정된 최영란의 전세권 2억원, 전윤순의 근저당권 1억4천만원과 현재 경매개시결정은 분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 1억6천만원으로는 두 담보권 채권 합계 340,000,000원 중 156,960,000원만 배당돼 183,040,000원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금·우선변제는 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최광렬 | 미상 | 2021.04.16 | 미상 | 미상 | 2025.09.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사상 실제 임차인은 최광렬 1명입니다. 전입일 2021.04.16은 분석상 말소기준일 2017.09.25 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 배당요구는 2025.09.09 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단하기 어렵습니다. 등기상 전세권자 최영란과 조사상 점유자 최광렬은 서로 다른 사람으로 표시돼 있으므로, 현장 점유관계와 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 동일 조건 비교는 아니다
조은팰리스의 확인된 거래는 2건이며 모두 전용 38.32㎡입니다. 대상 면적 42.32㎡와 차이가 있고, 대상 호실의 공부상 용도는 근린생활시설이므로 아래 거래금액을 그대로 주거용 호실의 확정 시세로 적용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.32㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.12 | 38.32㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | 38.32㎡ | 2건 | 292,500,000원 |
확인 거래의 범위는 285,000,000원~300,000,000원, 평균은 292,500,000원입니다. 현재 실질취득액 160,000,000원은 이 평균의 54.7%이고, 최신 거래 285,000,000원의 약 56.1%입니다. 숫자만 보면 차이가 크지만, 거래 표본이 2건뿐이고 거래월·면적·공부상 용도가 동일하지 않다는 점을 반영해 가격 메리트는 현장 임대수익과 실제 사용 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 2. 전세권 · 최영란 | 200,000,000원 | 156,960,000원 |
| 3. 근저당권 · 전윤순 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 340,000,000원 중 156,960,000원이 배당되고 183,040,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 183,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 214,592,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 239,833,600원 | 0원 |
유찰이 늘수록 전세권자와 근저당권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 같은 폭으로 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울고척초등학교 북동측 인근이며 다세대주택, 오피스텔, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 개봉역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.07.19 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기, 난방, 위생 및 급배수시설을 갖췄습니다.
- 용도. 대상 호실의 공부상 용도는 근린생활시설이며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 268.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,164,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 제3종 구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 조은팰리스는 16세대이며 확인 거래가 2건뿐입니다. 공부상 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 매수층과 금융 조건이 달라질 수 있어 환금성 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 분석상 기준인 2017.09.25 압류와 2018.02.12 말소 기록을 등기 원본·매각물건명세서와 대조하세요.
- 점유자 확인. 최광렬의 실제 점유부분, 보증금, 계약서와 확정일자 존재 여부를 확인하세요.
- 전세권자와 점유자 구분. 전세권자 최영란과 조사상 점유자 최광렬이 서로 다르게 표시된 사유를 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설의 실제 사용상태와 적법한 영업·임대 가능 범위를 확인하세요.
- 시세 보정. 비교 거래는 38.32㎡, 대상은 42.32㎡입니다. 층·면적·용도·내부상태를 보정한 별도 가격조사가 필요합니다.
- 명도비용. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 존재하므로 인도명령과 협의 명도 가능성을 검토하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리상 인수는 없지만, 용도와 점유가 승부처
이 물건은 현재 최저가 1억6천만원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득액도 1억6천만원으로 계산됩니다. 확인된 실거래 평균 2억9,250만원의 54.7%라는 가격 차이는 분명 눈에 띕니다.
그러나 비교 거래는 전용 38.32㎡ 2건이고 대상은 42.32㎡이며, 무엇보다 대상 호실은 공부상 근린생활시설입니다. 점유자 최광렬의 보증금·확정일자·점유부분도 확인되지 않았습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 주거용 시세를 그대로 적용할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 원본 서류로 말소기준을 확정하고 실제 용도·점유·임대수익을 확인할 때 비로소 큰 가격 차이가 진짜 매력인지 판단할 수 있습니다.