125,600,000원
서울남부지방법원 2025타경11740. 강서구 화곡동 경원주택다동 제2층 제201호, 전용 42.45㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 157,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 125,600,000원입니다. 소유자 진현철은 2019.03.26 이 물건을 거래가 120,000,000원에 취득했고, 서울보증보험 주식회사가 143,704,109원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 2019년 전입한 임차권과 2020년 압류의 선후관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입일 2019.03.11, 확정일자 2019.02.15로 말소기준인 2020.04.08 강서구 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 붙였습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-25, 제2층 제201호 (화곡동 410-89) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.45㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 진현철 (2019.03.26 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 125,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 143,704,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 인수 차단
| 명의·성격 | 점유 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 명의 임차권등기 | 건물 전부 | 2019.03.11 2019.02.15 | 120,000,000원 | 있음 | 배당요구 | 보증기관 | 실질 0원* |
실제 임차인은 0명으로 집계하고, 한국토지주택공사 명의 신고 1건은 보증기관의 보증금 승계성 임차권등기로 구분합니다. 따라서 보증금 120,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 유찰 시나리오 — 원칙상 미배당은 늘지만 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 원칙상 미배당 인수 | 특약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 125,600,000원 | 0원 | 0원* | 125,600,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 100,480,000원 | 21,726,720원 | 0원* | 100,480,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 80,384,000원 | 41,462,912원 | 0원* | 80,384,000원* |
* 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우.
③ 시세 비교 — 81.0%지만 거래 표본은 단 1건
경원주택다동은 2001.09.28 사용승인된 8세대 규모 다세대주택입니다. 전용 42.45㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2023.06의 1건이며, 3층이 155,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.06 | 42.45㎡ | 3층 | 155,000,000원 | 81.0% |
현재 실질취득 125,600,000원은 확인된 실거래 155,000,000원의 81.0%입니다. 수치만 보면 거래가보다 낮지만, 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 대상은 2층, 비교 거래는 3층입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 같은 1건에서 나온 값이므로, 81.0%라는 비율만으로 시세보다 확실히 싸다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,558,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 평화은행 근저당권 | 76,440,000원 | 3,041,600원 |
| 3. 엘지카드 가압류 | 21,771,160원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 8,085,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 강제경매 청구 | 143,704,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류는 5건입니다. 해당 세금이 당해세 또는 법정기일이 빠른 조세채권에 해당하면 임차보증금보다 먼저 배당될 수 있어 임차권의 원칙상 미배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건이 그대로 이행되면 그 잔액 역시 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북동측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 165.0㎡ 세로장방형 완경사지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 ㎡당 2,998,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 허가구역. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 확인 실거래가 1건에 그쳐, 매도 시 가격 산정과 매수자 탐색에 시간이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 대상·이행 방식·말소 시점을 확인하세요.
- 임차권 승계관계 확인. 한국토지주택공사 명의가 실제 임차인과 중복된 보증기관 신고인지, 배당요구와 채권승계 서류를 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 말소된 권리 재검증. 평화은행 근저당과 엘지카드 가압류는 등기상 말소됐으므로 배당표에 남아 있는 이유를 원본 서류로 확인하세요.
- 실거래 보정. 2023.06 거래 1건만으로 상한가를 정하지 말고 화곡동 인근 전용 42.45㎡ 안팎 다세대의 현재 매물과 거래를 함께 대조하세요.
- 현장 상태. 2층의 채광·누수·결로·외벽 드라이빗 상태와 내부 수리비를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 현황과 인도 시기를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 특약의 이행이 완성할 결론”
이 물건은 전입일이 말소기준보다 빠른 보증금 120,000,000원의 임차권이 있어, 특별매각조건이 없다면 추가 유찰 때 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 그러나 명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 정했기 때문에 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
현재 실질취득 125,600,000원은 확인 실거래 155,000,000원의 81.0%입니다. 다만 거래가 1건뿐인 8세대 다세대이고, 배당 가정에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 있어 서류 간 정합성 확인이 필수입니다. 결론은 권리는 특별매각조건 확인을 전제로 통과, 가격은 현장조사와 추가 비교 후 판단입니다.