서울남부지방법원 2025타경11741. 신도림역 남측 인근의 신도림로제리움 제20층 제2004호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 동일면적은 16.92㎡입니다. 소유자 임승한은 2022.05.03. 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.08.26. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.

문제는 말소기준보다 먼저 등기된 주택임차권입니다. 2024.04.26. 한국토지주택공사 명의로 보증금 119,000,000원, 주민등록일자 2022.05.02., 점유개시일자 2022.04.12., 확정일자 2022.03.21.의 임차권이 등기됐습니다. 이후 2025.01.02. 같은 임차권의 보증금이 137,803,630원(140,000,000원 중 반환받지 못한 금액)으로 경정됐습니다. 이는 별도 임차인을 하나 더 더하는 항목이 아니라 기존 임차권의 경정이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심

2012.07.11. 설정된 신한은행 근저당권 52,800,000원은 2012.09.25. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.08.26. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.04.26. 주택임차권 및 2025.01.02. 경정등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있는 선순위 권리입니다. 반대로 2025.09.04. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.

한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 항목으로 표시돼 있으므로 별도 실제 임차인으로 보증금을 한 번 더 합산해서는 안 됩니다. 2025.01.02.의 임차권경정 역시 기존 임차권의 보증금 변경으로 보며, 실제 임차인 1명분 권리에 관한 승계·경정 구조로 정리하는 것이 맞습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격은 최근 거래의 절반 수준

신도림로제리움 동일면적 16.92㎡의 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 113,916,666원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선합니다. 최근 12개월 2건 평균은 115,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 110,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +1.1%입니다.

현재 최저가 58,368,000원은 최근 12개월 평균의 50.8%입니다. 확약을 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득 역시 58,368,000원으로, 최신 거래 110,000,000원과 최근 평균 115,000,000원보다 낮습니다. 이 사건은 최저가만 싸 보이고 인수 때문에 총액이 다시 보증금 수준으로 올라가는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 특별매각조건의 확약 때문에 가격 할인 효과가 실제 취득가격에도 남는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,368,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 보증금 119,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 등기부에는 2025.01.02. 보증금 137,803,630원으로 경정된 내용도 존재합니다. 다만 특별매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동, 지하철 1·2호선 신도림역 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 신도림역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 용도. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 지하1층 지상20층 철근콘크리트 구조이고 사용승인일은 2012.05.17.입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 평지의 정방형 토지이며 북서측·북동측으로 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,587,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 66세대, 전용 16.92㎡ 원룸형으로 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있어 가격 외 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의가 매수인에게 그대로 적용되는지 특별매각조건과 원문을 대조하세요.
• 임차권 보증금 경정 확인. 최초 등기 119,000,000원과 2025.01.02. 경정된 137,803,630원의 관계를 확인하고, 이를 서로 다른 보증금으로 합산하지 마세요.
• 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 표시는 보증기관 대위·승계로 분류돼 있으므로 실제 임차인과 별도 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 시뮬레이션의 미배당 인수 62,082,624원은 일반 원칙상 계산값이며, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 115,000,000원, 최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 보고 현재 최저가 58,368,000원과 비교하세요.
• 환금성. 현재 3회 유찰됐고 경매 통계 평균 유찰도 3.0회입니다. 원룸형 도시형생활주택의 매수층을 감안해 낙찰 이후 재매각 가능성까지 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권보다 확약이 승부처”

등기만 보면 이 물건은 말소기준보다 앞선 주택임차권 때문에 단순한 권리구조가 아닙니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션만 적용하면 62,082,624원의 미배당 보증금이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 이번 사건에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

그 결과 현재 최저가 58,368,000원이 곧 실질취득의 중심값이 되고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 115,000,000원의 50.8%입니다. 최신 거래도 110,000,000원입니다. 가격 여유는 크지만 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회인 만큼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확약 확인이 전제”입니다.

* 확약 미반영 일반 배당 시뮬레이션상 현재 회차 매수인 인수액은 62,082,624원입니다. 특별매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 본문에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 평가했습니다.