서울남부지방법원 2025타경11753. 서울 강서구 화곡동 에코하우스 제5층 제503호, 다세대주택입니다. 소유자 백상훈은 2021.05.03. 거래가 261,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리구조에서 가장 먼저 확인할 부분은 2021.02.25. 설정됐던 경기남부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,712,000,000원이지만 2021.04.15. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 등기상 선언된 2023.02.08. 국의 압류입니다.
문제는 임차권입니다. 김진은 2021.03.26. 임대차계약, 2021.03.29. 확정일자, 2021.04.16. 주민등록·점유개시로 말소기준인 2023.02.08.보다 앞섭니다. 보증금은 259,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 인수 가능 임차인입니다. 다만 이 사건은 매각조건에 별도의 확약이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11753 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 23.89㎡ · 지하1층·지상6층 건물 중 제5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 안방, 거실, 주방/식당, 화장실, 현관 등 |
| 소유자 | 백상훈 · 2021.05.03. 소유권이전 · 거래가 261,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 177,280,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인 | 2021.02.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 김진, 그러나 확약으로 인수 제거
등기상 말소기준은 2023.02.08. 국 압류입니다. 김진의 주민등록·점유개시일은 2021.04.16.로 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2021.03.29.와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 주택임차권등기는 2023.02.28. 설정됐습니다.
반면 송지우의 전입일은 2023.05.31.로 말소기준 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았지만 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 김진에게 붙은 확약 밖에 별도로 매수인이 떠안을 대항력 임차보증금은 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.16 / 2021.03.29 | 259,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 승계 · 반환청구 포기·임차권 말소 조건 |
| 송지우 | 미상 | 2023.05.31 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재가는 88.6%, 다만 거래 표본은 1건
에코하우스는 21세대, 사용승인일은 2021.02.22.입니다. 대상 전용면적은 23.89㎡이고, 면적이 매칭된 최근 거래는 2026.08, 전용 24.67㎡, 6층, 200,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.67㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.89㎡ 대상 | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가 177,280,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 88.6%입니다. 김진 보증금의 미배당분이 그대로 인수되는 사건이었다면 실질취득가를 보증금 수준으로 봐야 하지만, 이 사건은 반환청구권 포기·임차권 말소 확약이 있으므로 실질취득 기준은 현재 매각가 177,280,000원으로 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,281,920원 |
| 1. 임차인 김진 보증금 · 우선변제 | 259,000,000원 | 173,998,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 모델상 김진에게 배당 후 남는 보증금 부족분은 85,001,920원으로 계산되어 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 177,280,000원 | 85,001,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 141,824,000원 | 119,961,536원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 113,459,200원 | 147,929,229원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 서측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근 버스정류장과 근거리 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상6층. 외벽 인조석 마감, PVC 창호, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방, 토지면적 371.8㎡, 공시지가 3,606,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 21세대 다세대이고 최근 12개월 동일 면적대 거래 표본이 1건이라 시세 확인 시 개별 층·상태 차이를 크게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 이 사건의 핵심은 김진·주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 김진과 HUG 중복계상 금지. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 임차보증금을 별도 보증금처럼 이중 계산하지 않습니다.
- 송지우 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 점유부분·보증금이 미상입니다. 실제 점유 및 명도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 2026.08의 200,000,000원 한 건입니다. 88.6%라는 숫자만으로 충분한 안전마진을 단정하지 않습니다.
- 다세대 환금성. 에코하우스 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 이미 2회 유찰된 물건인 만큼 낙찰 이후 재매각 가능성도 함께 봐야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 등기상 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 있어 세금·공과금 관련 실제 배당내역과 매수인 부담 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 259,000,000원”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 이 사건은 대항력 있는 임차인 김진의 보증금 259,000,000원이 현재 최저가 177,280,000원보다 커서 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 85,001,920원을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다. 하지만 매각조건에 김진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 명시되어 있어, 정확도 규칙상 이 금액의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교도 보증금 259,000,000원이 아니라 실제 매수인이 부담하는 177,280,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 88.6%입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 정리됐고 가격도 최근 거래보다 낮지만, 거래 표본 1건·다세대 21세대·평균 유찰 2.4회라는 환금성 한계가 남습니다. 결론은 “권리조건 확인 후 검토 가능한 가격대, 다만 시세 표본과 환금성은 보수적으로”입니다.
