서울남부지방법원 2025타경11758. 강서구 화곡동 EH470 5층 501호, 전용 35.15㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “인수 있음/없음”으로 끝나지 않습니다. 등기상 오대명 임차권은 전입 2022.02.04, 확정일자 2022.01.12, 보증금 450,000,000원으로 말소기준인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 매각대금에서 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다.
그러나 이번 매각에는 결정적인 예외가 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 오대명과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당액은 224,130,432원이지만 이 확약이 적용되는 오대명 건의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 단, 이 조건은 오대명 및 그 승계인에게만 적용되며, 별도 점유자인 유미에 대한 확인까지 대신하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제5층 제501호 · 도로명 곰달래로53길 106 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 35.15㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2021.11.18 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.12.10 매매 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 229,888,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 45,977,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*
임차인 분석 — 실제 임차 관련 인물 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오대명 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.02.04 | 2022.01.12 | 450,000,000원 | 2023.08.09 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 룰상 미배당 224,130,432원 · 확약 조건 충족 시 실질 인수 0원* |
| 유미 점유 부분 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입일이 말소기준 2023.09.19보다 늦음 · 보증금 확인 필요 |
유미의 전입일은 2025.03.12로 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 오대명에게 적용되는 확약의 효과를 유미에게까지 넓혀 해석해서는 안 됩니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사의 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 229,888,000원으로 비교해야 한다
이 사건은 확약 조건 때문에 오대명 건의 실질 인수액을 0원으로 반영하므로, 현재 회차 실질취득액은 229,888,000원입니다. 가격 메리트는 감정가 449,000,000원의 할인율만 볼 것이 아니라, 제공된 거래자료의 최근 12개월 평균 440,000,000원과 최신 거래 440,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 실질취득액은 이 기준의 52.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 35.25㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2022.03 | 35.25㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2022.03 | 35.25㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2022.03 | 33.39㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2022.01 | 35.25㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 2021.12 | 35.15㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 440,000,000원 |
거래자료 범위는 435,000,000원~450,000,000원, 평균은 440,000,000원입니다. 동일 면적인 35.15㎡ 5층 거래도 2021.12에 450,000,000원이 확인됩니다. 현재 실질취득 229,888,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 기준 52.2%로 수치상 가격 여유가 큽니다. 다만 거래표본의 최신 시점 자체는 2022.03이고, 이 단지 경매 통계는 평균 2.5회 유찰, 매각률 12.5%입니다. 따라서 낮은 최저가만으로 환금성까지 좋다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,018,432원 |
| 1. 임차인 오대명 보증금 | 450,000,000원 | 225,869,568원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 오대명 보증금의 미배당액은 224,130,432원입니다. 다만 매각물건명세서의 확약 조건에 따라 오대명 및 그 임차권 승계인은 이 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 2021.11.18 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층입니다.
- 입지. 신정여자중학교 남측 인근. 주변은 다세대·다가구·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 남서측 폭 약 7m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 2필 일단의 가로장방형 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 가격지표. 공시지가 3,773,000원/㎡, 단지 18세대. 경매 통계상 평균 유찰 2.5회·매각률 12.5%로 환금성은 가격 할인과 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 오대명과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각기일에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 즉 45,977,600원입니다.
- 유미 점유 확인. 유미는 2025.03.12 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현황조사와 명세서 원문으로 실제 점유범위를 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약이 적용되는 현재 회차의 실질취득은 229,888,000원이며 최근 12개월 평균·최신 거래 440,000,000원의 52.2%입니다. 최저가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 거래 시점 확인. 제공된 거래자료의 최신 시점은 2022.03입니다. 3회 유찰과 단지 경매 매각률 12.5%를 감안해 현재 환금성과 실제 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.04 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리와 관련 사항을 원본으로 대조하세요.
- 세금·비용. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 비용 변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 2.24억”만 보고 포기할 물건도, “반값”만 보고 들어갈 물건도 아니다
서류의 첫 인상만 보면 보증금 450,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 회차에서 224,130,432원이 미배당되는 전형적인 고위험 인수형입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 오대명 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 그 조건을 전제로 주된 인수위험은 실질 0원*으로 바뀝니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 229,888,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 440,000,000원의 52.2%입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다. 다만 이미 3회 유찰됐고 EH470 경매 통계도 평균 2.5회 유찰·매각률 12.5%이며, 거래표본의 최신 시점은 2022.03입니다. 여기에 확약 밖 점유자 유미의 보증금이 확인되지 않았습니다. 결론은 “확약 확인 시 가격은 매력적, 권리는 조건부 합격, 환금성과 별도 점유 확인은 필수”입니다.
