서울남부지방법원 2025타경11784. 금천구 시흥동 983-13 제가동 3층 307호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가서에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전유부분은 60.48㎡이며 지하실 20.16㎡는 집합건축물대장상 공용부분으로 기재되어 있습니다. 감정평가는 집합건축물대장을 기준으로 했고, 비준가액에는 이 공용면적을 포함했습니다.
등기상 핵심은 2004년 11월 12일 설정된 세종새마을금고 근저당권 60,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권은 2004년 11월 17일 해지로 말소됐고, 이후 설정된 동작새마을금고 근저당권 120,000,000원과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 배당안에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11784 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 983-13 제가동 제3층 제307호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전유부분 60.48㎡ · 공용 지하실 20.16㎡ |
| 건물 | 철근콩크리트조 경사슬라브지붕 3층 건물 내 제3층 제307호 |
| 소유자 | 장규자 (2002.04.25 소유권이전 · 2002.03.24 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 305,152,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오봉균 / 52,553,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 인수 0원
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자와 전입관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 배당표에는 임차인 승계액이 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보지 않는다
감정가는 596,000,000원, 현재 최저매각가는 305,152,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 하지만 이 사건에서 확인할 수 있는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 따라서 감정가 대비 반값 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
오히려 3회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 응찰 강도가 낮았다는 점을 보여줍니다. 특히 이 물건은 일반적인 주택 가격만 보는 사건이 아니라 소규모주택정비사업 사업시행구역 안에 있어 사업 진행 단계와 조합원 권리 승계 여부가 실질 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰가는 이 부분을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 305,152,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 244,121,600원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 195,297,280원 | 40,790,032원 | 0원 |
5회 유찰 시에는 채권자 전체 청구액 232,553,150원 가운데 191,763,118원이 배당되고 40,790,032원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,072,128원 |
| 2. 근저당 · 세종새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동작새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 오봉균 | 52,553,150원 | 52,553,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,526,722원 |
현재 최저가 305,152,000원 가정에서는 채권자 청구액 232,553,150원이 전액 배당되고 소유자에게 67,526,722원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥3동 주민센터 서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택·연립 및 다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역 등이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측 약 50미터, 남측 약 8미터, 북측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도. 철근콩크리트조 3층 건물의 제3층 제307호로, 현재 연립주택으로 이용 중입니다.
- 공용 지하실. 지하층 공용부분은 세대별로 구분해 창고 등으로 이용 중인 것으로 보이나 호별 표식이 미비해 정확한 위치 확인이 곤란한 상태로 조사됐습니다.
- 관리상태. 지하층 일대에 생활폐기물이 방치돼 있었던 것으로 조사돼 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 등기사항증명서에는 전유부분 60.48㎡와 지하실 20.16㎡가 기재돼 있으나, 집합건축물대장에는 전유부분 연립주택 60.48㎡와 공용부분 지하실 20.16㎡로 기재돼 있습니다.
- 정비사업. 시흥동 983-13과 983-15는 소규모주택정비사업 사업시행구역으로 조사됐으며, 사업 진행상황과 조합원 권리 승계 여부 및 기타 권리관계를 입찰 시 재확인해야 합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로, 대상자는 외국인 등으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 현장 점유와 전입관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 정비사업 권리 승계. 소규모주택정비사업 사업시행구역이므로 사업 단계, 조합원 자격 및 권리 승계 여부를 반드시 확인하세요.
- 공용 지하실 실측. 20.16㎡ 지하실은 집합건축물대장상 공용부분이고 호별 표식도 미비한 것으로 조사됐습니다. 실제 사용 범위와 위치를 확인하세요.
- 지하층 상태. 생활폐기물 방치가 조사된 만큼 정리 비용과 실제 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 내부구조는 외부관찰과 인근호수 감정평가 전례를 기준으로 표기돼 실제와 다를 수 있으므로 직접 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 시세 대비 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 3회 유찰된 이유와 정비사업 변수를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 정비사업 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 현재 배당 계산상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 이미 3회 유찰돼 최저가가 305,152,000원까지 내려왔고, 동시에 물건이 소규모주택정비사업 사업시행구역에 포함돼 있습니다.
여기에 지하실 20.16㎡가 전유부분이 아니라 공용부분으로 기재돼 있고 정확한 호별 위치가 불분명하며, 생활폐기물 방치도 조사됐습니다. 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있어 점유 확인을 건너뛸 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 단순, 현장·정비사업은 반드시 재확인”입니다. 감정가의 51.2%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하기보다는, 권리승계와 실제 사용상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
