서울남부지방법원 2025타경11785. 영등포동1가 ‘내이처해밀’ 제10층 제1011호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 배성훈은 2021.05.17. 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류가 아니라, 말소기준인 2023.12.15. 압류보다 먼저 2021.02.08. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 임차인 정다운입니다. 매각물건명세서에도 해당 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다.
현재 회차 최저가는 감정가의 80%인 112,800,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가보다 내려왔지만, 예상배당에서 집행비용 2,379,200원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 110,420,800원이 배당되고, 보증금 중 24,579,200원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 매수인의 경제적 부담은 결국 보증금 135,000,000원 수준에 수렴합니다. 따라서 최저가만 놓고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11785 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제10층 제1011호 · 경인로114길 62 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 배성훈 (2021.05.17. 매매 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 112,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 사용승인일 | 2012.06.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
말소기준은 2023.12.15. 국의 압류입니다. 2024.02.16. 케이비국민카드 가압류와 2025.08.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 정다운은 2021.02.08. 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 2025.02.20. 접수된 주택임차권등기는 접수일 자체는 말소기준 뒤지만, 기재된 임대차관계와 선행 전입일을 바탕으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명세서에 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정다운 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.08 / 2021.02.08 | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 정다운은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현 회차에서는 보증금 전액이 배당되지 않습니다. 제공된 예상배당 기준 미배당액 24,579,200원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 135,000,000원 수준으로 봐야 한다
내이처해밀의 확인된 실거래 12건 전체 평균은 116,608,333원이지만, 가격판단에서는 과거 상대적으로 높은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 104,250,000원, 최신 2026.07 거래는 108,500,000원이고, 최근 가격추세는 과거 대비 -12.5%입니다. 하락 추세가 확인되는 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.24㎡ | 8 | 108,500,000원 |
| 2026.07 | 14.24㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 14.24㎡ | 6 | 111,000,000원 |
| 2025.07 | 14.24㎡ | 6 | 111,000,000원 |
| 2025.05 | 14.24㎡ | 8 | 112,000,000원 |
| 2025.04 | 14.24㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2025.04 | 14.24㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 14.24㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2024.11 | 14.24㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2024.06 | 15.08㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 15.08㎡ | 6 | 120,800,000원 |
| 2024.04 | 14.89㎡ | 10 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 104,250,000원 |
현재 최저가 112,800,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 108.2%입니다. 최신 거래 108,500,000원보다도 높습니다. 그런데 이 물건은 대항력 임차보증금 미배당분을 추가로 떠안을 수 있으므로 실제 가격판단은 약 135,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 해야 합니다. 즉 전체 실거래 평균 대비 최저가가 96.7%라는 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단하는 것은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,379,200원 |
| 1. 임차인 정다운 보증금 | 135,000,000원 | 110,420,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,761,093원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정다운 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 임차보증금 미배당액은 24,579,200원이며 매수인 인수 가능성이 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 제10층 제1011호입니다. 사용승인일은 2012.06.14입니다.
- 입지. 영원중학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔·주상복합아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 신길역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 도로. 남측·북측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균 104,250,000원, 최신 거래 108,500,000원이며 최근 가격추세는 -12.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 112,800,000원 낙찰을 가정해도 임차보증금 미배당 24,579,200원이 남습니다. 실질취득 판단은 약 135,000,000원 수준으로 해야 합니다.
- 임차권등기 원문 확인. 정다운의 2021.02.08. 전입·점유·확정일자와 2025.02.20. 주택임차권등기, 미변제 시 말소되지 않는다는 매각물건명세서 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 정다운과 강제경매개시결정 채권자 정다운이 동일인으로 나타나는 만큼 임대차계약서·보증금 지급내역·배당요구 관련 문서를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 매각가는 90,240,000원, 72,192,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 각각 46,784,320원, 64,507,456원으로 커집니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 116,608,333원보다 최근 12개월 평균 104,250,000원과 최신 거래 108,500,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -12.5%입니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당과 인도 과정에 영향을 줄 수 있는 미납 관리비와 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “80% 유찰가”가 아니라 “135,000,000원 수준의 실질취득”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 112,800,000원이 아닙니다. 임차인 정다운의 보증금 135,000,000원입니다. 선순위 대항력과 우선변제권이 있고, 현재 회차 예상배당 후에도 24,579,200원이 남아 매수인이 떠안을 수 있습니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
가격 측면도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 104,250,000원, 최신 거래는 108,500,000원, 최근 가격추세는 -12.5%입니다. 현재 최저가부터 최근 평균의 108.2%이고, 실질취득은 그보다 더 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.4회와 매각률 5.26%까지 겹칩니다. 유찰 횟수는 늘어도 가격 메리트가 자동으로 생기지 않는 인수형 물건이라는 점이 결론입니다.
