서울남부지방법원 2025타경11809. 화곡동 ‘와이앤비’ 제3층 제304호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 임차보증금 처리 조건입니다. 임차인 곽윤영은 2022.11.15 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.10.20이며 보증금은 180,500,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류보다 전입일이 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.

현재 회차 최저가 100,480,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,206,720원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 98,273,280원이 배당되고, 보증금 중 82,226,720원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 이 사건은 매각 조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 해당 임차인에 대해서는 확약 조건을 반영한 실질 인수를 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이지만 확약 조건이 핵심

말소기준은 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류로 제시되어 있습니다. 이후 2024.08.09 등기된 곽윤영의 주택임차권, 2025.08.28 강제경매개시결정, 2026.03.18 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 앞서 존재했던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2019.10.25 이미 말소되었고, 2023.03.15 국의 압류도 2023.04.05 해제·말소되었습니다.

② 시세 비교 — 숫자만 보면 싸지만 비교표본이 맞지 않는다

가격 데이터에서 확인되는 와이앤비 실거래는 2021.06 한 건입니다. 거래면적은 28.14㎡, 2층, 거래금액은 261,000,000원입니다. 반면 본건의 비교 대상 면적은 14.49㎡로 기록되어 있고 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 100,480,000원이 이 한 건의 거래가 대비 38.5%라는 수치만으로 “시세보다 60% 이상 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

이 사건의 최저매각가는 감정가 157,000,000원에서 2회 유찰되어 100,480,000원까지 내려왔습니다. 다만 현재 확보된 실거래 표본은 2021.06의 단 1건이고 면적도 다르므로, 실거래 대비 할인율 자체를 가격 가점의 핵심 근거로 쓰기 어렵습니다. 확약 조건으로 권리 리스크가 크게 낮아진 것은 분명하지만, 적정 입찰가 판단에는 동일 면적·유사 층의 추가 시세 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,480,000원 가정)

배당 계산만 적용하면 임차보증금 미배당액은 82,226,720원입니다. 다만 매각 조건에 따라 임차인과 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하므로, 본 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다

이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약을 적용하지 않는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 오히려 증가합니다. 따라서 유찰만 보고 취득비용이 계속 줄어든다고 볼 수 없습니다. 반대로 이 사건은 해당 임차인과 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있으므로, 그 조건이 정상 이행된다는 전제 아래에서는 회차별 실질 인수를 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울화곡초등학교 서측 인근이며 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 와이앤비까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건으로 사용승인일은 2019.09.09이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 까치산로8길, 남동측으로 까치산로6길에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되었으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 와이앤비는 16세대이며 확인되는 실거래 표본은 2021.06 한 건입니다. 본건과 거래면적이 일치하지 않아 가격 비교의 정확도는 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 임차인 곽윤영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건인지 재확인해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 금지. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 보증금 180,500,000원을 다시 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 곽윤영 1명입니다.
• 최저가만 보고 가격 가점 금지. 현재 최저가는 100,480,000원이지만 비교 실거래는 2021.06 261,000,000원 한 건뿐이고 면적도 28.14㎡로 본건 14.49㎡와 맞지 않습니다.
• 유찰 구조 이해. 확약이 없다면 3회 유찰 시 룰상 인수 101,962,912원, 4회 유찰 시 117,750,330원으로 커집니다. 유찰이 곧 총취득비용 하락을 뜻하는 구조가 아닙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 함께 대조하는 것이 필요합니다.
• 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상황 조사는 집합건축물대장 도면·외부관찰·거주자 탐문 등에 의했고 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있다고 평가되어 있습니다.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”

이 사건을 숫자만 보면 보증금 180,500,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 100,480,000원에서는 82,226,720원이 미배당되는 전형적인 인수 위험 물건입니다. 그래서 확약이 없다면 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다.

하지만 매각물건명세서 비고에는 임차인 곽윤영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 그 조건을 정확히 전제로 하면 이 임차인에 대한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 위험은 크게 완화되지만, 가격 판단 쪽은 별개입니다. 확인되는 실거래가 2021.06 한 건뿐이고 본건과 면적이 일치하지 않으므로 “확약으로 인수 0원”은 강한 장점, “최저가가 시세보다 싸다”는 판단은 보류가 이 사건의 핵심입니다.