서울남부지방법원 2025타경11824. 영등포동8가 메이준 제7층 제706호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 114,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,694,400원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 140,000,000원 보증금입니다.
임차인 정대규는 2021.02.22. 주민등록을 마쳤고 2021.03.02. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 이성남의 근저당권은 2021.03.30. 설정됐습니다. 따라서 제공된 권리판정상 정대규는 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인입니다. 2023.04.27.에는 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제7층 제706호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 | 17.44㎡ |
| 소유자 | 김희순 · 2021.02.22. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 46,694,400원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.30. 이성남 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건에서 등기부상 말소기준은 2021.03.30. 이성남 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정대규의 주민등록일은 2021.02.22., 확정일자는 2021.03.02.로 근저당 설정보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리들이 지워지는 것과 별개로, 정대규의 임차보증금 미변제액은 매수인에게 남는 핵심 인수위험입니다.
대항력 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대규 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.22 | 2021.03.02 | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 4,669만원이 아니라 실질취득 1.41억
영등포메이준2011 전용 17.44㎡의 최근 거래는 2026.01. 99,000,000원, 2025.12. 98,000,000원, 2025.07. 98,700,000원과 99,000,000원입니다. 최근 12개월 4건 평균은 98,675,000원입니다. 전체 12건 평균 100,308,333원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -2.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.44㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2025.12 | 17.44㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 17.44㎡ | 8 | 98,700,000원 |
| 2025.07 | 17.44㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.44㎡ | 4건 | 98,675,000원 |
현재 회차 실질취득 141,240,499원은 최근 12개월 평균 98,675,000원의 약 143.1%, 최신 거래 99,000,000원의 약 142.7%입니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 47.3%라는 숫자는 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 미배당 보증금 인수를 합친 뒤 비교해야 하며, 그 기준에서는 최근 실거래보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,694,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,240,499원 |
| 1. 임차인 정대규 보증금 | 140,000,000원 | 45,453,901원 |
| 2. 근저당권 · 이성남 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엄미경 | 10,476,712원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 13,925,972원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 623,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 정대규 | 140,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 2,991,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 정대규 보증금 중 45,453,901원만 배당되고 94,546,099원이 미변제됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 46,694,400원 | 45,453,901원 | 94,546,099원 | 141,240,499원 |
| 5회 유찰 시 | 37,355,520원 | 36,283,121원 | 103,716,879원 | 141,072,399원 |
| 6회 유찰 시 | 29,884,416원 | 28,946,497원 | 111,053,503원 | 140,937,919원 |
표처럼 최저가가 46,694,400원에서 37,355,520원, 다시 29,884,416원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액은 94,546,099원에서 103,716,879원, 111,053,503원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 계속 약 141,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 때문에 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어 주지 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 제706호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울영동초등학교 서측 인근으로 공동주택과 상업·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 위치해 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 지하 2층·지상 19층 건물의 제7층 제706호이며 사용승인일은 2012.12.31.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 평지이며 서측으로 광대로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역·준주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 거래 흐름. 전용 17.44㎡ 최근 12개월 평균은 98,675,000원이고 최근 추세는 -2.4%입니다.
- 경매 통계. 영등포메이준2011의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.2회, 매각률은 0.0입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 46,694,400원에 미배당 보증금 94,546,099원을 더한 141,240,499원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 정대규의 전입 2021.02.22., 확정일자 2021.03.02., 보증금 140,000,000원, 2023.04.27. 임차권등기와 배당요구 내역을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자 정대규와 경매신청채권자 정대규가 동일인으로 표시된 점과 가장임차인 의심·관계인 가능성 경고를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 매수인 인수액이 증가해 실질취득은 약 141,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 100,308,333원보다 최근 12개월 평균 98,675,000원과 최신 거래 99,000,000원, 추세 -2.4%를 우선해 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 함께 확인하고 실제 이용·법적 용도를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제에 따른 변동 가능성이 있으므로 배당요구 및 세금 관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4,669만원”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건은 유찰 횟수만 보면 4회, 최저가는 46,694,400원까지 내려와 있습니다. 하지만 정대규의 보증금 140,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 예상배당으로는 94,546,099원이 남습니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득은 141,240,499원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 늘어나 5회 유찰 시 실질취득 141,072,399원, 6회 유찰 시 140,937,919원으로 보증금 140,000,000원 수준에 계속 고정됩니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 98,675,000원, 최신 거래는 99,000,000원이고 추세도 -2.4%입니다.
결론은 최저가가 아니라 인수액입니다. 말소기준 이후 권리의 소멸만 보고 접근하면 이 사건의 핵심을 놓칩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 실질취득이 최근 시세보다 높은 데다 4회 유찰과 단지 경매 통계상 높은 유찰 횟수까지 겹칩니다. 현재 자료 기준으로는 가격·인수 구조 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급입니다.
