서울남부지방법원 2025타경11824. 서울 영등포구 영등포동8가 ‘메이준’ 제706호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김희순 씨이며 2021년 2월 18일 거래가 140,000,000원에 취득했습니다. 말소기준권리는 2021년 3월 30일 설정된 이성남의 근저당권 60,000,000원입니다. 다만 여기서 핵심 반전이 있습니다. 임차인 정대규의 주민등록일자가 2021년 2월 22일, 확정일자가 2021년 3월 2일로 근저당보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 접수일은 2023년 4월 27일이지만, 기초가 되는 대항력은 말소기준권리보다 앞서 있어 매수인 인수 위험이 살아 있습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 32.8%까지 내려왔지만, 이것이 곧 저가매수 기회라는 뜻은 아닙니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,072,399원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 36,283,121원이 배당되고, 보증금 140,000,000원 중 103,716,879원이 미배당으로 남습니다. 결국 매수인은 37,355,520원에 낙찰받아도 총 141,072,399원 수준의 실질취득을 부담합니다. 이는 최근 12개월 평균 98,675,000원보다 42,397,399원 높고, 최신 거래 99,000,000원보다도 42,072,399원 높습니다. 권리상 핵심은 ‘낙찰가’가 아니라 ‘낙찰가 + 인수금액’입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 선순위 대항력 임차인이 있다

말소기준권리는 2021.03.30 설정된 을구 3번 근저당권 · 이성남 · 채권최고액 60,000,000원입니다. 이후 설정된 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 정대규는 전입 2021.02.22, 확정일자 2021.03.02로 근저당보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 2023.04.27 등기된 주택임차권의 보증금은 140,000,000원이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 정대규 본인의 임차권으로 확인됩니다. 다만 정대규는 이번 사건의 강제경매개시결정에 기재된 채권자와 동일 인물이며, 분석 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 표시되어 있습니다. 따라서 인수금액 자체는 명세서와 배당구조대로 계산하되, 입찰 전 실제 임대차의 성립과 점유관계를 원본 서류로 반드시 재확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

영등포메이준2011의 동일 면적 17.44㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 98,675,000원, 최신 거래 99,000,000원, 그리고 최근 추세 -2.4%를 우선해 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 98,675,000원, 최신 거래는 2026.01의 99,000,000원입니다. 그런데 현재 회차의 실질취득가는 141,072,399원으로 최근 12개월 평균의 143.0%, 최신 거래의 142.5%입니다. 감정가 114,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 15,325,000원 높은 수준입니다. 더구나 최근 추세가 -2.4%이므로 하락 추세에서 실질취득가가 최신 시세를 크게 웃도는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,355,520원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,072,399원을 제외한 36,283,121원이 임차인 정대규에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 103,716,879원이 매수인에게 인수됩니다. 나머지 권리자들은 배당금이 0원으로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 실질취득가는 거의 그대로

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 서울영동초등학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택, 상업·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 위치해 대중교통 상황은 무난합니다.
• 건물·토지. 철근콘크리트구조, 지하 2층 / 지상 19층, 사용승인일 2012.12.31. 토지는 4필지 일단의 부정형 평지이며 면적은 446.3㎡, 서측으로 광대로에 접합니다.
• 용도. 공부상 물건 분류는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 80세대 규모의 영등포메이준2011이며, 동일 면적 최근 12개월 평균 거래가는 98,675,000원입니다.
• 토지이용. 일반상업지역·준주거지역이 중첩되어 있고 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 건축선 등의 제한이 확인됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 차단. 37,355,520원은 감정가 114,000,000원의 32.8%지만, 매수인 인수 103,716,879원을 더한 실질취득가는 141,072,399원입니다.
• 시세 기준 고정. 가격 판단은 전체 12건 평균 100,308,333원보다 최근 12개월 평균 98,675,000원과 최신 거래 99,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 실질취득가는 두 기준 모두 크게 상회합니다.
• 유찰 전략 재검토. 6회 유찰과 7회 유찰 시에도 실질취득가는 각각 140,937,919원과 140,830,336원으로 거의 변하지 않습니다. 단순히 회차가 더 내려가기를 기다리는 것만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
• 임차인 실체 확인. 정대규는 대항력·우선변제권이 있는 임차인으로 계산되지만, 동시에 이번 사건 강제경매개시결정의 채권자와 동일 인물입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 표시되어 있으므로 임대차계약, 전입, 점유, 배당요구 원본을 확인해야 합니다.
• 인수권리 확인. 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않는다는 매각물건명세서 기재를 확인하고, 입찰가가 아니라 최종 실질취득가로 투자수익을 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조해 임차인의 실제 권리와 점유관계를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가 3,735만원 ≠ 3,735만원짜리 물건”

이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차인의 인수입니다. 현재 최저가는 37,355,520원이지만, 임차보증금 140,000,000원 중 103,716,879원이 매수인에게 인수되어 집행비용까지 포함한 실질취득가는 141,072,399원입니다. 최근 12개월 평균은 98,675,000원, 최신 거래는 99,000,000원에 불과하고 최근 추세도 2.4% 하락입니다.

더 중요한 것은 유찰이 가격 문제를 해결하지 못한다는 점입니다. 6회 유찰과 7회 유찰을 가정해도 실질취득가는 각각 140,937,919원과 140,830,336원으로 거의 그대로입니다. 따라서 이 물건은 ‘유찰 후 싸게 받는 물건’이라기보다 보증금 인수 구조를 먼저 해결해야 하는 물건입니다. 정대규의 임차권은 대항력·우선변제권이 있어 권리분석상 가장 중요한 변수이고, 동시에 사건 채권자와 동일 인물이라는 특이점까지 있어 사실관계 확인의 중요성이 큽니다. 최저가는 매력적, 실질취득은 비매력적 — 현재 판단은 보류가 맞습니다.