181,120,000원
서울남부지방법원 2025타경11825. 서울 금천구 독산동 ‘더시크릿독산’ 8층 801호 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인을 어떻게 처리하느냐가 훨씬 중요합니다. 말소기준은 2022.08.16. 박민정의 근저당권 90,000,000원이고, 황은솔은 그보다 앞선 2022.04.08. 주민등록·점유개시가 확인돼 대항력 있음으로 정리돼 있습니다.
황은솔의 임차보증금은 282,000,000원입니다. 현재 최저가 181,120,000원보다 크기 때문에 포기 조건이 없다면 ‘낙찰가가 싸 보일수록 인수액이 커져 총 실질취득은 보증금 수준에 수렴하는’ 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 황은솔과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제8층 제801호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 범안로12가길 28-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 8층 801호 · 사용승인일 2021.11.01. |
| 소유자 | 서순화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 181,120,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부의 2021.11.08. 경기남부수산업협동조합 근저당권 4,800,000,000원은 2022.03.10. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.16. 박민정 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 박현경 가압류 185,605,479원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황은솔 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.08. | 282,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 실질 인수 0원 포기·임차권 말소 조건 |
| 이형석 | 미상 | 2024.11.21. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
임차 관련 인원은 황은솔과 이형석입니다. 주택도시보증공사는 실제 점유 임차인이 아니라 매각물건명세서에서 황은솔 주택임차권의 승계인으로 기재됩니다. 따라서 황은솔 보증금과 주택도시보증공사의 청구를 별개의 실제 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 64%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 181,120,000원으로 감정가 283,000,000원의 64%입니다. 하지만 실거래 표본이 제시되지 않아 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 임차권 포기·말소 조건이 없었다면 낙찰가 자체보다 대항력 임차보증금 282,000,000원이 실질취득의 기준이 되는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 룰상 인수 | 확약 없을 때 실질취득 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 181,120,000원 | 100,880,000원 | 282,000,000원 | 181,120,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 144,896,000원 | 137,104,000원 | 282,000,000원 | 144,896,000원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 115,916,800원 | 166,083,200원 | 282,000,000원 | 115,916,800원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 총 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조로 판단했습니다. 이번 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건을 반영해 황은솔 관련 실질 인수를 0원으로 처리했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,335,680원 |
| 황은솔 임차보증금 | 282,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 박민정 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박현경 | 185,605,479원 | 87,784,320원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 557,605,479원, 채권자 예상배당은 177,784,320원, 미배당액은 379,821,159원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 282,000,000원은 이 시뮬레이션에서 배당되지 않습니다. 황은솔 임차보증금 역시 배당액은 0원이나, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 민간임대주택등기 — 별도 확인이 필요한 선행 등기
소유자 서순화 명의로 이전된 2022.04.18. 같은 날, 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 적혀 있습니다. 이 등기는 말소기준 2022.08.16.보다 앞선 등기이므로, 매각 이후의 구체적 취급은 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인할 항목입니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 독산역 동측 인근으로, 주변은 소규모공장·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 독산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 2021.11.01.입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비 등을 갖춘 것으로 추정돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 주거용 건부지이고, 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 황은솔 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 위 조건은 황은솔·주택도시보증공사 관계에 적용되는 조건입니다. 이형석은 별도 점유자로 보증금이 미상입니다.
- 이형석 점유 확인. 이형석은 2024.11.21. 전입해 말소기준 이후이고 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 점유 부분과 보증금은 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 문구를 원본 기준으로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 말고 별도의 실거래 비교가 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 확약 조건을 먼저 본다”
이 사건을 최저가 181,120,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 황은솔은 말소기준보다 빠른 2022.04.08. 전입·점유를 가진 대항력 임차인이고 보증금은 282,000,000원입니다. 확약이 없었다면 현재 회차든 추가 유찰이든 실질취득은 보증금 수준인 약 282,000,000원을 기준으로 보아야 하는 구조입니다.
다만 이번 매각에는 황은솔과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 181,120,000원입니다. 반면 이형석의 보증금은 미상이고 2022.04.18. 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 결론은 “주된 대항력 인수는 조건부 해소, 그러나 조건 확인과 별도 점유·선행등기 검토가 남는 물건”입니다. 실거래 표본이 제시되지 않은 만큼 2회 유찰·64%만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
