서울남부지방법원 2025타경11829. 양천구 신월동 라온미브빌 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이숙희이고, 주택도시보증공사가 238,000,000원을 청구하며 강제경매를 진행한 구조입니다. 말소기준은 2023.12.18. 금천구 압류이며, 그 뒤의 황한순 가압류·정인식 임차권등기·현 경매개시결정· 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

이 사건의 핵심은 정인식의 임차권입니다. 정인식은 2022.07.07. 전입·점유, 2022.06.07. 확정일자, 보증금 238,000,000원으로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 통상 구조만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 별도 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 반드시 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이전 임차인이 있지만 매각조건이 핵심

2019년 설정된 우리은행 근저당권은 2019.07.30. 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 그 근저당이 아니라 2023.12.18. 압류입니다. 정인식은 2022.07.07. 전입·점유하여 이 기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 2024.05.01. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리됩니다.

실제 임차·점유 신고자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 한 번 더 합산할 대상이 아니라, 매각조건에 정인식의 주택임차권 승계인으로 적시되어 있습니다. 따라서 정인식 보증금 238,000,000원과 주택도시보증공사의 같은 금액 청구를 별개의 임차보증금처럼 중복 계산하면 안 됩니다.

② 가격 해석 — 64%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 156,800,000원으로 감정가 245,000,000원의 64.0%입니다. 두 번 유찰됐기 때문에 표면 할인율은 커 보입니다. 그러나 이 사건에서는 주된 임차권 인수가 매각조건으로 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 156,800,000원입니다.

그렇다고 156,800,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 라온미브빌은 18세대, 2019.03.22. 사용승인된 다세대이고, 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 한 가지 지표만으로 가격 가점을 주거나 “싸다”고 결론 내리는 것은 부적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

배당계산만 놓고 보면 정인식 보증금의 미배당액은 84,195,200원입니다. 다만 매각조건상 정인식과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 238,000,000원은 임차권 승계 관련 청구로, 정인식 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신화중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물의 2층 203호이며, 사용승인일은 2019.03.22입니다. 도시가스·개별난방·승강기·화재탐지·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m 포장도로에 접하고, 동측으로 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 토지. 공시지가 2,938,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 지형은 평지·세로장방형입니다.
• 환금성. 라온미브빌은 18세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 1.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰된 만큼 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 확인. 정인식 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 윤상원 별도 확인. 2024.12.27. 전입으로 말소기준 이후라 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금·점유관계가 미상인 만큼 현황과 명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 156,800,000원이 감정가의 64.0%라는 사실만으로 입찰가 상한을 정하지 말고, 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 매물을 대조해야 합니다.
• 추가 유찰 시 착시 주의. 3회 유찰 시 125,440,000원, 4회 유찰 시 100,352,000원으로 내려가지만, 유찰 횟수는 곧 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
• 토지거래허가구역 확인. 해당 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으므로 입찰 당시 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 정인식 임차권등기와 윤상원 점유 신고가 함께 존재하므로 실제 인도 가능 시점과 점유 상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문과 배당 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

겉으로만 보면 이 물건은 대항력 있는 보증금 238,000,000원이 최저가 156,800,000원보다 커서 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 84,195,200원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 매각조건이 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 정인식과 그 승계인 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 156,800,000원입니다.

다만 여기서 곧바로 “감정가의 64%니까 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 이 사건은 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 충분하지 않고, 18세대 규모 다세대에 이미 2회 유찰된 물건입니다. 권리 쪽의 가장 큰 부담은 매각조건으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 아직 별개의 숙제입니다. 결론은 “권리조건은 확인할 만하고, 가격은 시세 검증 후 판단”입니다.