135,987,000원
서울남부지방법원 2025타경11835. 강서구 화곡동 케이씨타운 604호, 감정 이용상태가 다세대주택으로 확인되는 물건입니다. 현재 소유자는 허진무이며 2022.11.28. 거래가액 339,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 332,000,000원이고 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 135,987,000원입니다.
권리 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 2022.05.30. 설정된 완도금일수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이지만 이 근저당권은 2022.11.21. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11835 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 20.15㎡ · 지하1층/지상9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 허진무 · 2022.11.28. 매매 · 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 135,987,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 세대수 | 2022.05.20 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 선순위 임차관계가 핵심
2022.05.30. 완도금일수산업협동조합 근저당권은 2022.11.21. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.08.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 남유진의 주택임차권등기는 2024.04.08. 접수됐고, 임대차계약일자는 2022.11.07.·2022.11.28., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.11.21.로 기재돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 남유진 | 건물의 전부 | 2022.11.21 | 329,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 확약 적용 |
| 김준 | 미상 | 2024.10.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| KIM MELIS | 미상 | 2024.10.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
남유진은 등기된 임차권자로 보증금과 전입·점유일이 확인되지만 확약으로 실질 인수가 해소됩니다. 김준·KIM MELIS는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 40.1%라는 숫자만 보고 결론 내리면 안 된다
케이씨타운 동일면적 표본은 8건이며 거래금액은 모두 339,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.03. 20.46㎡·8층 339,000,000원이고, 최근 실거래 평균도 339,000,000원입니다. 감정가 332,000,000원도 이 수준과 가깝습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 20.46㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.11 | 20.15㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.10 | 20.46㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 339,000,000원 |
현재 최저가 135,987,000원은 최근 실거래 평균 339,000,000원의 40.1%입니다. 남유진 확약만 놓고 보면 현재 최저가가 곧 확인 가능한 실질취득 하한입니다. 다만 김준·KIM MELIS의 보증금이 미상이라, 실제 매수인이 떠안을 금액이 확인될 경우 실질취득가는 그만큼 올라갑니다. 따라서 이 사건은 “시세의 40.1%라서 싸다”가 아니라 “40.1%에서 시작하지만 실질취득 상한이 아직 미상”인 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 / 처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,703,818원 |
| 임차인 남유진 보증금 | 329,000,000원 | 0원 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
| 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 133,283,182원 |
| 미배당 | - | 195,716,818원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 주택도시보증공사 청구액 329,000,000원 중 133,283,182원이 배당되고 195,716,818원이 미배당됩니다. 그러나 남유진과 주택도시보증공사는 매수인에 대한 미배당 잔액 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 보증금 부분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 김준·KIM MELIS의 미상 보증금은 이 배당표와 별개의 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 건축물대장상 다세대주택이며, 대지는 도시형생활주택(단지형다세대)·업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 39m, 서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지정보. 공시지가 5,603,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방·광대세각입니다.
- 환금성 참고. 24세대 규모이며 현재 사건은 4회 유찰, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김준 임대차 원본 확인. 2024.10.15. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·계약관계가 미상입니다. 실제 보증금과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- KIM MELIS 임대차 원본 확인. 2024.10.17. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·계약관계가 미상입니다. 대항력과 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 남유진·주택도시보증공사 확약 조건 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 남유진의 주택임차권 승계인이므로 남유진 329,000,000원과 별개의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 실질취득가 기준으로 입찰. 현재 최저가 135,987,000원은 하한일 뿐입니다. 확약 밖 임차인의 인수액이 확인되면 그 금액을 더해 실거래 평균 339,000,000원과 비교해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 단순 할인율만 보지 말고 임차관계·인도 가능성·현장 점유 상태를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “40.1% 할인”보다 먼저 확인할 것은 확약 밖 임차인
감정가 332,000,000원이 4회 유찰돼 135,987,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 339,000,000원 대비 비율도 40.1%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 더구나 가장 큰 보증금인 남유진의 329,000,000원은 주택도시보증공사와 함께 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 그 부분의 실질 인수는 0원입니다.
하지만 결론을 “인수 0원·시세 40.1%의 저가 물건”으로 끝내면 안 됩니다. 김준과 KIM MELIS의 전입은 말소기준인 2025.08.29.보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자·계약내용이 확인되지 않습니다. 이 둘은 대항력 가능·미상이며 확약 대상도 아닙니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 135,987,000원이지만, 최종 실질취득가는 아직 확정되지 않았습니다. 남유진 위험은 해소, 확약 밖 임차인은 미해소. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 그 두 임차관계를 입찰 전에 얼마만큼 확정하느냐입니다.
