* 남유진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우. 김준·KIM MELIS에 대해서는 이 조건이 적용된다는 자료가 없습니다.
서울남부지방법원 2025타경11835. 서울 강서구 화곡동 케이씨타운 6층 604호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가 332,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 169,984,000원입니다. 등기 흐름만 보면 현재 말소기준은 2025.08.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.04.08. 남유진의 주택임차권이 존재합니다. 보증금은 329,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022.11.21.로 기재돼 있어 원칙 구조만 놓고 보면 선순위 임차권 인수형입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 매각조건이 붙었습니다. 매각물건명세서에는 임차인 남유진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 남유진의 329,000,000원을 최저가에 단순 합산해 실질취득가를 498,984,000원으로 계산하면 이 사건의 조건을 반영하지 못합니다. 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*입니다.
하지만 확약이 모든 점유 위험을 지우는 것은 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에는 김준과 KIM MELIS가 별도로 확인됩니다. 각각 2024.10.15., 2024.10.17. 전입으로 말소기준일 2025.08.29.보다 앞서지만, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 둘은 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보며, 실제 매수인 부담액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제6층 제604호 · 가로공원로 178-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 20.15㎡ · 지하1층/지상9층 건물 중 제6층 제604호 |
| 소유자 | 허진무 (2022.11.28. 거래가액 339,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 169,984,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.06. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유자는 별도
② 임차인·점유자 — 실제 확인 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남유진 | 2022.11.21 | 329,000,000원 | 있음 | 없음 | 확약 조건부 0원* |
| 김준 | 2024.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| KIM MELIS | 2024.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재된 주체이므로 실제 점유 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다. 즉 확인되는 실제 인원은 남유진·김준·KIM MELIS 3명이며, 핵심은 남유진의 329,000,000원과 별개로 남은 두 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
③ 시세 비교 — 가격 간격은 크지만 ‘실질취득 확정’은 아직 아니다
케이씨타운의 제공된 거래 표본은 8건이며 모두 339,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 339,000,000원, 최신 거래도 2023.03. 339,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가 169,984,000원은 이 최근 평균의 50.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 20.46㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.11 | 20.15㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.10 | 20.46㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 339,000,000원 |
남유진 임차권의 확약이 이행된다는 전제 아래 확인 가능한 실질취득의 하한은 169,984,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 339,000,000원의 50.1%입니다. 다만 김준·KIM MELIS의 보증금이 미상이라 최종 실질취득가를 169,984,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 확인되지 않은 승계액이 있으면 그 금액만큼 실제 취득원가는 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,179,776원 | - |
| 임차권 · 남유진 | 329,000,000원 | 0원 | 원칙 329,000,000원 인수 → 확약 조건부 실질 0원* |
| 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 166,804,224원 | 미배당 162,195,776원 · 확약 조건부 반환청구권 포기 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 계산상 신청채권자 청구액 329,000,000원 중 166,804,224원이 배당되고 162,195,776원이 미배당됩니다. 다만 남유진·주택도시보증공사가 이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 임차권의 매수인 실질 부담은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물 중 6층 604호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 건축물대장상 다세대주택이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대)·업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 39m, 서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 5,603,000원/㎡, 토지면적 146.1㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 케이씨타운은 24세대, 사용승인일은 2022.05.20.이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 대조. 남유진과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김준 계약관계 확인. 2024.10.15. 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 가능 여부와 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- KIM MELIS 계약관계 확인. 2024.10.17. 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 별도 임대차인지 점유관계인지 확인이 필요합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 남유진 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 남유진 보증금과 별도의 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기와 매각물건명세서의 처리 내용을 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 남유진 확약만 보고 최저가를 최종 취득원가로 확정하지 말고, 미상 점유자 2명의 승계액 확인 후 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 경매 환금성 점검. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용과 신청채권자 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “주된 3.29억은 풀렸지만, 인수 0원 확정은 아직 아니다”
숫자만 보면 강한 할인입니다. 감정가 332,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 169,984,000원, 제공된 최근 12개월 평균 339,000,000원의 50.1%입니다. 더욱이 가장 큰 권리인 남유진의 329,000,000원 임차보증금은 매각조건상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다.
그러나 이 사건을 ‘인수 0원 안전물건’으로 단정하기에는 한 단계가 남았습니다. 김준과 KIM MELIS는 모두 말소기준일 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 남유진에게 적용되는 확약은 이 두 사람에게 자동으로 확장되지 않습니다. 따라서 현재의 정확한 결론은 “주된 선순위 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 점유자 2명의 승계 위험 때문에 최종 실질취득가가 아직 확정되지 않았다”입니다. 3회 유찰과 평균 2.9회 유찰의 환금성까지 함께 감안하면, 가격은 매력적일 수 있으나 권리 확인 완료 전 등급을 높이기 어려운 물건입니다.
