145,600,000원
서울남부지방법원 2025타경11838. 강서구 화곡동 지엠밸리 6층 601호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 손재현은 2022.04.22. 매매를 원인으로 거래가 179,000,000원에 취득했고, 소유권이전과 함께 2022.05.09. 민간임대주택등기가 기록됐습니다.
이 사건의 핵심은 말소되는 후순위 압류·가압류가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 윤서현은 임대차계약일과 확정일자가 2022.03.24., 주민등록일과 점유개시일이 2022.04.18.입니다. 말소기준인 2023.03.24. 강서세무서장 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제6층 제601호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로 332 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하 2층·지상 18층 중 6층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2020.04.09. |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.22. 매매, 거래가 179,000,000원 · 2022.05.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 214,995,233원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.24. 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.03.24. 강서세무서장 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 임차인 윤서현은 2022.04.18. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 빠릅니다. 2023.11.03. 임차권등기가 기록됐고 배당요구도 했지만, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액에 대한 대항력이 남아 매수인이 그 잔액을 인수합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤서현 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 2022.04.18. 2022.03.24. | 179,000,000원 | 2023.11.03. 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 부족분 인수 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총액은 1.81억대로 고정
현재 회차의 낙찰가 가정은 145,600,000원입니다. 여기에서 집행비용 2,838,400원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 142,761,600원이고, 보증금 179,000,000원 중 36,238,400원이 부족합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 145,600,000원 | 36,238,400원 | 181,838,400원 | 99.9% |
| 2회 유찰 시 64% | 116,480,000원 | 64,950,720원 | 181,430,720원 | 99.7% |
| 3회 유찰 시 51.2% | 93,184,000원 | 87,893,312원 | 181,077,312원 | 99.5% |
낙찰가가 145,600,000원에서 116,480,000원, 다시 93,184,000원으로 내려가도 인수액이 36,238,400원에서 64,950,720원, 87,893,312원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 181,838,400원 → 181,430,720원 → 181,077,312원으로, 모든 회차에서 사실상 1.81억대에 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 윤서현 보증금 | 179,000,000원 | 142,761,600원 | 36,238,400원 인수 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 214,995,233원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 손재현 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정된 금액입니다. 압류세액, 당해세 및 최우선변제 항목은 반영되지 않아 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 주위환경. 강서구청 북동측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설과 아파트·다세대주택 등 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 지하철 9호선 가양역은 북동측 원거리에 위치합니다.
- 건물. 2020.04.09. 사용승인된 지하 2층·지상 18층 철근콘크리트 건물로, 승강기·개별난방·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 30미터 폭 화곡로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방 토지로 면적은 360.7㎡, 공시지가는 9,940,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 표기는 지목 도로에 한정됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득 상한 설정. 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 임차인 배당액 재검산. 윤서현의 보증금 179,000,000원, 전입·점유 2022.04.18., 확정일자 2022.03.24.를 원본과 대조하세요.
- 세금 액수 확인. 강서세무서장·보령세무서장의 압류세액과 법정기일에 따라 임차인 배당 및 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 임차권등기 원본 확인. 임차권등기명령, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 확인하세요.
- 민간임대주택 등록상태 확인. 2022.04.29. 민간임대주택 등록 및 2022.05.09. 등기 기록의 현재 등록·말소 상태를 확인하세요.
- 점유와 명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유·퇴거 여부와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 가격 대조. 감정가만으로 적정가격을 확정하지 말고 지엠밸리와 인근 유사 오피스텔의 최신 거래를 원본 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가에서 36,400,000원이 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 실제 임차인 윤서현의 보증금 179,000,000원이 낙찰가보다 크고, 말소기준보다 앞선 전입·점유로 대항력이 인정됩니다. 현재 배당 가정에서는 보증금 부족분 36,238,400원을 매수인이 인수해 실질취득이 181,838,400원이 됩니다.
2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커져 실질취득은 계속 1.81억대에 머뭅니다. 게다가 말소기준인 세무서 압류의 세액이 배당표에 반영되지 않아 실제 인수액이 더 증가할 가능성도 점검해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가 145,600,000원이 아니라 실질취득 181,838,400원을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다. 권리분석 난도가 높고 감정가 대비 할인효과도 거의 없어, 현재 자료 기준 평가는 C등급입니다.
