서울남부지방법원 2025타경11851. 구로동 현대상가동 1층 12호로, 집합건축물대장상 소매점, 감정평가 기준 현재 근린생활시설 ‘심도 인테리어’로 이용 중입니다. 이번 경매의 핵심은 건물 전체나 12호 전체가 아니라 공유자 최현아의 지분 30/100만 매각된다는 점입니다. 현재 공유지분은 최현동 70/100, 최현아 30/100으로 정리되어 있어 낙찰자는 독립된 단독소유권이 아니라 기존 공유관계 안으로 들어갑니다.
등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.09.01 접수된 주식회사평광산업의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.12.01 주택도시보증공사의 400,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기보다 앞서 2006.09.29 전입한 임차인 김재갑이 있어 대항력 있는 임차보증금 5,000,000원은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 74-30 현대상가동 제1층 제12호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 소매점 · 현재 근린생활시설(심도 인테리어) 이용 |
| 매각 범위 | 최현아 지분 30/100만 매각 · 최현동 지분 70/100 존속 |
| 공유자 | 최현동 70/100 · 최현아 30/100 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 46,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사평광산업 / 7,723,160원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 선순위다
등기부에서는 2025.09.01 강제경매개시결정이 말소기준이고, 2025.12.01 주택도시보증공사의 가압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 임차인 김재갑은 2006.09.29 전입하여 말소기준보다 훨씬 앞서고, 조사 결과 대항력 있음으로 판단되어 있습니다. 우선변제 배당은 반영되지 않아 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 500만원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재갑 | 전부 | 2006.09.29 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 5,000,000원 인수 |
김재갑은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 중복 합산 문제는 없고, 분석상 인수액은 정확히 5,000,000원입니다. 현재 최저가 46,720,000원이 보증금 5,000,000원보다 크므로, 낙찰가가 낮아질수록 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 회차에서는 단순히 최저가에 5,000,000원을 더한 실질취득 51,720,000원으로 보는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 46,720,000원 | 5,000,000원 | 51,720,000원 | 362,244,120원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 37,376,000원 | 5,000,000원 | 42,376,000원 | 371,419,928원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 29,900,800원 | 5,000,000원 | 34,900,800원 | 378,760,574원 |
③ 가격 비교 — 실거래 숫자는 크지만 직접 비교하면 안 된다
현대 단지 거래자료에는 최근 12개월 거래 12건이 있고 평균은 627,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 567,000,000원입니다. 하지만 이 거래 표본의 면적은 56.49㎡·72.33㎡·84.57㎡이고, 대상 비교 기준 24.7㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 이번 경매는 1층 근린생활시설의 30/100 지분만 매각하므로 이 실거래를 대상 지분의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.49㎡ | 3 | 567,000,000원 |
| 2026.07 | 72.33㎡ | 8 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 72.33㎡ | 6 | 694,000,000원 |
| 2026.07 | 72.33㎡ | 8 | 675,000,000원 |
| 2026.07 | 72.33㎡ | 8 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 56.49㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 72.33㎡ | 11 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 10 | 674,000,000원 |
| 2026.05 | 72.33㎡ | 7 | 615,000,000원 |
| 2026.03 | 56.49㎡ | 4 | 508,000,000원 |
| 2026.03 | 56.49㎡ | 13 | 545,000,000원 |
| 2026.02 | 56.49㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 627,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,240,960원 |
| 인수 · 임차인 김재갑 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사평광산업 | 7,723,160원 | 7,723,160원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 37,755,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,720,000원 가정 시 집행비용 1,240,960원을 제외하고, 신청채권자 주식회사평광산업은 7,723,160원을 전액 배당받습니다. 주택도시보증공사는 37,755,880원을 배당받고 채권 전체 기준 미배당이 발생합니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 배당재원이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 구로동 소재 동구로초등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·학교·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 대림역(지하철 2·7호선)이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 건물의 1층 12호이며, 사용승인일은 1988.06.17입니다. 현재 근린생활시설 ‘심도 인테리어’로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역 등으로 지정되어 있고 공시지가는 5,777,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 단독소유권이 아닌 30/100 지분매각이고 대항력 임차인이 전체를 점유하고 있어, 거래자료상의 완전한 구분소유 물건과 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차의 기준금액은 최저가 46,720,000원이 아니라 임차인 인수액을 더한 51,720,000원으로 계산해야 합니다.
- 30/100 지분 확인. 낙찰 후 최현동 지분 70/100과 공유관계가 유지됩니다. 전체 부동산을 단독 취득하는 입찰로 오인하면 안 됩니다.
- 대항력 임차인. 김재갑은 2006.09.29 전입한 실제 임차인으로 전체를 점유하며 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원입니다. 인수 및 점유관계를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고 제한이 명시되어 있습니다. 공유자가 우선매수신청을 하는 경우 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 보증금 미납으로 실효되면 차회기일부터 우선권이 없습니다.
- 호실·내부상태 확인. 건축물 현황도와 상가 관리사무소 위치도면이 없어 외부관찰·유사사례·점유자 탐문으로 내부구조와 이용상황을 파악한 평가입니다. 실제 사항과 상이할 수 있습니다.
- 비교시세 분리. 최근 거래 12건은 56.49㎡·72.33㎡·84.57㎡ 표본으로 대상 비교 기준 24.7㎡와 일치하지 않습니다. 이 거래액을 30/100 상가지분의 직접 시세로 사용하지 않아야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 세 가지다
표면상 숫자는 감정가 73,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 46,720,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 첫째, 낙찰 대상은 최현아의 지분 30/100뿐입니다. 둘째, 2006.09.29부터 전입한 대항력 임차인 김재갑의 보증금 5,000,000원을 인수해 현재 실질취득은 51,720,000원입니다. 셋째, 제시된 최근 거래들은 대상과 면적·용도·매각단위가 달라 ‘시세 대비 몇 %’ 방식의 가격평가가 성립하기 어렵습니다.
등기상 후순위 가압류가 소멸한다는 점은 명확하지만, 지분매각·대항력 임차인·공유자 우선매수·비직접적 시세자료가 동시에 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “두 번 유찰되어 싸진 물건”보다는 “독립된 처분·사용이 제한될 수 있는 공유지분을 얼마에 취득하느냐”가 본질입니다. 가격 가점보다 권리·환금성 감점을 크게 보는 편이 데이터와 일치합니다.
