서울남부지방법원 2025타경11852. 화곡동 소담하우징 제2층 제201호, 전용 25.18㎡의 다세대주택입니다. 소유자 권태익은 2022.03.25 매매를 원인으로 340,000,000원에 취득했고, 등기는 2022.04.05 접수됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2023.08.09 남동세무서장 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 말소되는 등기 자체보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 윤연서의 임대차계약일은 2022.03.12, 확정일자는 2022.03.14, 점유개시는 2022.03.16, 주민등록일은 2022.04.08입니다. 말소기준일 2023.08.09보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1010-16 소담하우징 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.18㎡ · 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 중 제2층 · 사용승인 2021.12.30 |
| 소유자 | 권태익 (2022.03.25 매매 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 존재하지만 조건부로 인수 해소
2022.01.20 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2022.03.15 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.08.09 압류이고, 임차인 윤연서의 주민등록일 2022.04.08은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 등기 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연서 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 340,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2022.04.08 | 우선변제 확정 2022.03.14 · 배당요구 | 실질 인수 0원 윤연서·주택도시보증공사 포기·말소 조건 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 언급됩니다. 이를 별도의 실제 임차인으로 하나 더 합산해서는 안 됩니다. 확인되는 실제 등기 임차인은 윤연서 1명입니다.
③ 실질취득가 — ‘1.95억 + 1.49억’이 아니라 확약 반영 1.95억
현재 최저매각가는 194,560,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 배당 후 부족분 148,963,840원을 매수인이 인수해 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 보증금 수준으로 수렴합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인과 승계인이 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권을 말소하는 조건이므로, 윤연서 관련 실질취득은 194,560,000원 + 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 194,560,000원 | 148,963,840원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 155,648,000원 | 187,331,072원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 124,518,400원 | 218,024,858원 | 0원* |
* 윤연서 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 한함. 감정평가에 기재된 단기 월세 점유자의 권리는 별도 확인이 필요합니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 거래 시점이 오래됐다
소담하우징 전용 25.18㎡의 제공 실거래는 총 6건이며 모두 340,000,000원입니다. 최저가는 이 거래 평균의 57.2%입니다. 다만 개별 거래일은 2022.03~2022.05에 집중돼 있고 최신 거래도 2022.05이므로, 2026년 입찰 가격을 판단할 때 이를 현재 시세로 그대로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 25.18㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2022.04 | 25.18㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2022.03 | 25.18㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2022.03 | 25.18㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2022.03 | 25.18㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2022.03 | 25.18㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 평균 | 25.18㎡ | 6건 | 340,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 임차인 윤연서 보증금 | 340,000,000원 | 191,036,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 계산에서는 윤연서 보증금 중 148,963,840원이 미배당으로 남지만, 매각 조건에 따른 반환청구권 포기·임차권 말소가 이행되면 윤연서·주택도시보증공사에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 우장산역 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설과 덕현타워빌아파트·화곡푸르지오아파트, 발산초등학교·화곡중학교·화곡고등학교 등이 혼재한 주택지입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 우장산역과 강서로 노선버스 정류장이 인근에 있어 이용사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 5층 건물 중 2층, 사용승인 2021.12.30. 개별난방·CCTV·화재탐지 및 경보기는 있으나 승강기는 설치되지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형, 북측 약 8M·서측 약 4M 포장도로에 접합니다. 공시지가 4,055,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 소담하우징은 8세대 규모이며 전용 25.18㎡의 소형 다세대입니다. 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재도 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 윤연서와 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 단기 월세 점유자 확인. 현 점유자의 성명·보증금·월세·전입일·확정일자·점유개시일을 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 윤연서 보증금과 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 340,000,000원 거래는 모두 2022.03~2022.05 자료입니다. 최저가 57.2%라는 할인율만 보지 말고 현재 인근 다세대 실거래와 임대시장을 다시 확인해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 전용 25.18㎡, 8세대 규모, 승강기 미설치 조건을 매도기간과 실수요층 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유관계를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.4억 임차권의 공포는 확약이 지우지만, 미상 점유자는 지우지 않는다”
표면적으로는 가장 위험한 형태입니다. 임차보증금 340,000,000원이 현재 최저가 194,560,000원보다 크고, 임차인의 주민등록도 말소기준보다 빠르기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 예외입니다. 윤연서와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 주된 임차보증금 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 194,560,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 최종 결론은 조건부 보류입니다. 감정평가상 별도의 단기 월세 점유자가 확인되지만 상세 임대차 정보가 없고, 제공 실거래도 2022년 자료에 집중돼 있습니다. 즉 이 물건의 승부처는 “윤연서의 3.4억 보증금”보다 확약 밖 점유관계와 현재 시세를 얼마나 정확히 재확인하느냐에 있습니다.
