제주지방법원 2025타경1451. 제주시 애월읍 하귀2리 2720 소재로, 법원 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 근린생활시설 및 주택·주택입니다. 토지면적은 922㎡이며 자연녹지지역입니다. 감정가 2,786,092,990원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 668,941,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 공유자는 이지후 97%, 주시환 1%, 주지현 2%이며, 말소기준은 2023년 6월 16일 국민은행의 채권최고액 1,136,400,000원 근저당입니다.
이 사건의 핵심은 “권리 인수는 단순하지만 물건과 가격 판단은 단순하지 않다”는 데 있습니다. 말소기준권리 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고 현재 배당모형상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 반면 4회 유찰이라는 결과, 근린생활시설과 주택이 결합된 이용상태, 토지·제시외 건물·구축물까지 포함된 일괄매각 구조를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1451 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2720 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 가문동상2길 29-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 주택 |
| 토지 | 922㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이지후 100분의 97 · 주시환 100분의 1 · 주지현 100분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 2,786,092,990원 / 668,941,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 1,024,688,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2023.06.16 국민은행 근저당권입니다. 과거 수산업협동조합중앙회·제주은행·농협은행 등의 근저당은 이미 말소된 상태이고, 말소기준권리 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류 10,182,110원, 제주신용보증재단 가압류 30,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰을 ‘할인율’만으로 보면 안 된다
현재 최저가는 668,941,000원으로 감정가 2,786,092,990원의 약 24.01%입니다. 절대적인 낙폭은 크지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 668,941,000원 | 24.01% | 516,730,520원 |
| 5회 유찰 시 | 468,258,700원 | 16.81% | 715,405,997원 |
| 6회 유찰 시 | 327,781,090원 | 11.76% | 854,189,955원 |
유찰이 더 진행될수록 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되지만, 채권자의 미배당은 516,730,520원에서 715,405,997원, 854,189,955원으로 커집니다. 이는 매수인이 그 미배당액을 승계한다는 의미가 아니라 매각대금만으로 채권을 충족하지 못한다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 668,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,089,410원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,136,400,000원 | 659,851,590원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 10,182,110원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,176,582,110원 중 예상 배당은 659,851,590원이며 미배당액은 516,730,520원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 물건 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가문동포구 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·전·소규모 점포·일반음식점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 2는 근린생활시설 및 주택, 일련번호 3은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일련번호 2는 일반목구조로 등기되어 있으나 일반건축물대장상 통나무구조이며, 일련번호 3은 통나무 및 철근콘크리트조입니다.
- 토지. 922㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다. 공시지가는 380,600원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 구축물, LED전광판 및 구조물, 조경수, 데크, 정원석 및 인공 연못시설 등이 매각 또는 평가에 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록 2 건물 1층은 공부상 175.8㎡이나 현황 약 163㎡이며, 등기사항증명서상 일반목구조와 일반건축물대장상 통나무구조가 서로 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록 점유 여부와 매각물건명세서를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 시설 범위. 건물·구축물·LED전광판·데크·조경수·정원석·인공 연못시설 중 무엇이 매각에 포함되는지 목록별로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 목록 2의 1층 면적과 건물 구조 표기가 서로 다르므로 이용·수선·금융 단계에서 문제가 없는지 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 전제로 현재 이용과 향후 활용 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자보다 근린생활시설·주택·토지를 함께 비교할 수 있는 인근 거래사례를 별도로 확보하는 것이 우선입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당 516,730,520원은 후순위 채권자가 못 받는 금액이지, 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기 권리관계만 보면 기준은 분명합니다. 국민은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 근린생활시설·주택·토지와 여러 제시외 시설을 함께 매수하는 구조입니다. 여기에 임대관계 미상, 일부 건물의 면적·구조 현황 차이, 최근 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 따라서 “권리 인수는 낮지만 가격·물건 검증 난도는 높다”가 결론입니다. 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하기보다, 현장·점유·건축물 현황과 대체 가능한 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
