두 차례 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 비교가 없고, 등기상 이미 말소된 과거 근저당이 예상배당 산식에 포함돼 있습니다. 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 입찰할 단계가 아니라, 현재 존속 권리와 배당순위를 먼저 다시 맞춰야 하는 물건입니다.
제주지방법원 2025타경1451. 제주시 애월읍 하귀2리, 가문동포구 남서측 인근의 토지와 건물을 묶어 파는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2 건물은 근린생활시설 및 주택, 일련번호 3 건물은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지 정보상 면적은 922㎡, 지목은 대, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 공동소유자는 이지후 100분의 97, 주지현 100분의 2, 주시환 100분의 1 지분으로 구성돼 있습니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 2,786,092,990원에서 1,365,186,000원까지 내려온 큰 폭의 유찰 물건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 등기 말소 이력과 예상배당표 사이의 불일치입니다. 이 부분을 정리하지 않으면 말소기준권리와 신청채권자의 실제 배당 가능성을 정확히 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1451 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2720 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 가문동상2길 29-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 주택 |
| 토지 | 922㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공유자 | 이지후 100분의 97 · 주지현 100분의 2 · 주시환 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,786,092,990원 / 1,365,186,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 1,024,688,568원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 공시지가 | 380,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 담보권과 현재 존속 담보권을 구분해야 한다
등기 이력을 시간순으로 보면 2002년 수산업협동조합중앙회 근저당, 2007년 제주은행 근저당, 2013년 제주은행 근저당, 2016년 농협은행 근저당이 차례로 설정됐지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 2002.04.24 수산업협동조합중앙회 근저당을 현재의 말소기준권리로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
현재 등기상 말소되지 않고 남은 최초 담보권은 2023.06.16 주식회사국민은행 근저당권 1,136,400,000원입니다. 그 뒤의 2025.02.11 신용보증기금 가압류, 2025.06.24 임의경매개시결정, 2025.07.14 제주신용보증재단 가압류는 이 기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 실제 임차인은 0명이며 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 인수 0원은 현재 확인 범위의 산정값일 뿐이며, 현장 점유자와 주택·근린생활시설의 임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 1,365,186,000원으로 감정가 2,786,092,990원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 조정됐지만, 최근 12개월 평균이나 최신 거래처럼 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 토지 922㎡와 근린생활시설·주택의 실제 수익성, 건물 상태, 도로조건, 임대차 현황을 반영한 별도 시세조사가 돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,365,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,051,860원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사 제주은행 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사제주은행 | 715,000,000원 | 534,134,140원 |
| 5. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,136,400,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,136,400,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 10,182,110원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상표상 채권 총액은 3,842,982,110원, 채권자 배당액은 1,349,134,140원, 미배당액은 2,493,847,970원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 말소등기된 과거 근저당이 배당대상에 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 반드시 재산정해야 합니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 애월읍 하귀2리 소재 가문동포구 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·전·소규모 점포·일반음식점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일련번호 2는 일반목구조 또는 통나무구조로 기재된 경사지붕 3층 근린생활시설 및 주택이며, 일련번호 3은 통나무 및 철근콘크리트조 지하 1층~지상 3층 주택입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 있고 외부에 목재데크가 설치돼 있습니다.
- 토지. 922㎡, 대, 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 구축물, LED 전광판 및 구조물, 조경수, 데크, 정원석, 인공 연못시설이 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재됐으나, 별도 비고에는 일련번호 2 건물의 1층 면적과 구조 차이가 명시돼 있습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 말소된 과거 근저당과 현재 존속하는 국민은행 근저당을 구분하고, 공동담보목록과 채권승계 여부를 원본으로 대조하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자 국민은행의 청구액 1,024,688,568원이 예상 시나리오에서 0원 배당으로 처리된 원인을 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 주택과 근린생활시설 각각의 실제 점유자, 임대차계약, 사업장 사용 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·구축물·LED 전광판·조경수·데크·정원석·인공 연못시설의 위치와 소유관계를 별지 목록과 현장에서 맞춰보세요.
- 면적·구조 실측. 일련번호 2 건물 1층의 공부상 175.8㎡와 현황 약 163㎡ 차이, 일반목구조와 통나무구조 기재 차이를 확인하세요.
- 도로·개발제한 확인. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역과 세로한면(불) 도로조건이 사용·증축·영업에 미치는 영향을 검토하세요.
- 별도 시세조사. 최근 실거래 비교가 없으므로 토지와 건물을 분리 평가하고, 근린생활시설의 임대수익과 유지보수비를 포함한 적정 입찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 권리자료의 정합성이 먼저다”
이 사건은 감정가 2,786,092,990원에서 최저가 1,365,186,000원까지 내려와 숫자상으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 최근 실거래 비교가 없어 실제 저가 여부를 확인할 수 없고, 근린생활시설과 주택·토지·제시외 시설을 함께 인수하는 비표준 물건이라 환금성 판단도 보수적이어야 합니다.
무엇보다 등기상 말소된 2002년·2007년·2013년·2016년 담보권이 예상배당표에는 선순위 채권으로 남아 있습니다. 등기 말소 이력을 반영하면 현재 존속하는 최초 담보권은 2023.06.16 국민은행 근저당으로 읽히므로, 말소기준권리와 배당표를 다시 정리하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 확인된 임차인은 0명이고 산정상 인수액도 0원이지만 임대관계는 미상입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 등기·공동담보·점유·시세의 재검증입니다.
