서울남부지방법원 2025타경11856. 서울 강서구 염창동 더에스에스타운 8층 802호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 479,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 임차권자 나예지는 2022.05.10 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.22입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.02.07 강서세무서 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차권입니다.
통상 이 구조라면 최저가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 커져 매수인의 인수액이 증가합니다. 현재 회차 원 배당 계산은 매각대금 350,080,000원에서 집행비용 5,701,120원을 제외한 344,378,880원이 임차보증금에 배당되고, 134,621,120원이 부족한 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 조건 충족을 전제로 해당 부족분의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 36.08㎡ · 방2·거실1·화장실2·다용도실1 · 10층 중 8층 |
| 소유자 | 오승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 350,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 479,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 건물 / 단지 | 2022.02.11 준공 · 총 20세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 조건부 해소
등기상 최초의 부안수산업협동조합 근저당권은 2022.03.04 설정됐지만 2022.05.06 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준일은 2023.02.07 국(강서세무서장) 압류입니다. 이후 2024.02.08 주택임차권, 2025.03.26 국(양천세무서장) 압류, 2025.09.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나예지 | 479,000,000원 | 2022.05.10 | 2022.03.22 | 있음 | 있음 | 아님 |
나예지의 임차권은 전유부분 전부에 설정되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 임차인 상세내역에는 나예지가 확인되며, 임차권등기 원문에는 곽정희가 함께 기재되어 있습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 나예지, 곽정희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 잔액 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
더에스에스타운 동일면적 36.08㎡의 최근 거래는 2026.06, 10층 400,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 400,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.08㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.08㎡ | 1건 | 400,000,000원 |
포기·말소 조건이 충족되어 인수액이 실질 0원이면 매수인의 실질취득은 350,080,000원으로 최저가와 같습니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 400,000,000원의 87.5%입니다. 따라서 조건 충족을 전제로 보면 현재 회차는 최근 거래가 아래에 위치합니다. 다만 시세 표본 자체가 1건뿐이므로, 400,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세로 확대 해석하기보다는 제한된 비교 기준으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,080,000원 원 배당 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,701,120원 |
| 1. 임차인 나예지 보증금 | 479,000,000원 | 344,378,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 479,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당 계산에서는 임차보증금 479,000,000원 중 344,378,880원이 배당되고 134,621,120원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염동초등학교 서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방2·거실1·화장실2·다용도실1의 단지형다세대로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 8층이며, 승강기·기계식주차·난방·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m 내외, 동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 과밀억제권역·중점경관관리구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 총 20세대이며 동일면적 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 나예지·곽정희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 134,621,120원 구분. 이 금액은 원 배당 계산상의 미배당액입니다. 조건 충족 시 실질 인수는 0원*이지만, 조건 확인 없이 이를 무시하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 동일면적 실거래는 2026.06의 400,000,000원 1건뿐입니다. 한 건의 거래가만으로 층·상태 차이를 모두 설명할 수는 없습니다.
- 토지이용 제한 확인. 준공업지역과 토지거래계약 허가구역 등 감정요항표의 제한사항이 실제 취득 목적에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권은 크지만, 결론은 조건에 달렸다”
표면적으로는 보증금 479,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 350,080,000원보다 커서 위험한 인수형 사건입니다. 원 배당 시뮬레이션도 134,621,120원의 미배당 잔액을 보여 줍니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건부 매각이 명시되어 있습니다.
따라서 그 조건이 충족되는 경우에 한해 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 350,080,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 400,000,000원의 87.5%이므로 가격 위치 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본은 단 1건이고, 권리 안전성도 포기·말소 조건의 확실한 이행을 전제로 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 2회 유찰 할인이 아니라 “임차권 잔액이 실제로 매수인에게 남지 않는가”를 원본에서 확정하는 것입니다.
* 매각물건명세서 비고의 잔액 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 충족되는 경우의 실질 인수액. 원 배당 계산상 미배당액은 134,621,120원입니다.
