서울남부지방법원 2025타경11860. 영등포구 당산동2가 서경홈타운 6층 601호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 368,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 235,520,000원, 감정가의 64%입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 395,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 윤의의 395,000,000원 임차보증금입니다. 윤의는 2022.07.12 전입·점유, 2022.07.05 확정일자를 갖고 있으며, 말소기준인 2024.01.05 수협은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 배당 계산만 보면 현재 회차에서 231,422,720원을 배당받고 163,577,280원이 미배당으로 남습니다.
* 조건이 없다고 가정한 기계적 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 163,577,280원입니다. 포기·말소 조건은 윤의 및 그 주택임차권 승계인에 관한 내용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로19길 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 6층 |
| 소유자 | 최상범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 235,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인
등기부상 2022.05.16 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 4,608,000,000원 근저당권이 설정됐으나 2022.07.12 일부포기로 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류 1,567,749,529원입니다. 윤의의 전입·점유일 2022.07.12는 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자도 2022.07.05로 확인됩니다.
그 뒤 2024.03.28 윤의 명의의 주택임차권이 보증금 395,000,000원으로 등기됐고, 2025.09.01 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 2026.01.14 국 압류, 2026.03.19 양천구 압류도 말소기준권리 뒤에 위치하며 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 점유·임차 관계는 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤의 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.12 | 2022.07.05 | 395,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 실질 0원* |
| 박형선 | 미상 | 2024.07.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
윤의는 말소기준보다 전입이 빠른 대항력 임차인이며 배당요구도 확인됩니다. 반면 박형선은 2024.07.25 전입으로 2024.01.05 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이라 임대차 조건과 현재 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있지만, 제공된 권리판정상 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,097,280원 |
| 1. 임차인 윤의 보증금 | 395,000,000원 | 231,422,720원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 윤의의 미배당액은 163,577,280원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 이 금액은 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 것으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차가 내려가도 일반 구조라면 총부담은 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 235,520,000원 | 163,577,280원 | 399,097,280원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 188,416,000원 | 210,021,824원 | 398,437,824원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 150,732,800원 | 247,177,459원 | 397,910,259원 |
이 표는 포기·말소 조건을 적용하지 않은 기계적 인수 계산입니다. 낙찰가가 내려가면 윤의의 미배당액이 늘어 총부담이 약 395,000,000원 수준에서 크게 떨어지지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조를 보여줍니다. 하지만 이 사건은 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 조건의 유효·이행 여부 확인이 최우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지입니다.
- 주위환경. 서울남부고용노동지청 남동측 인근 당산동2가에 위치하며 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 2·5호선 영등포구청역이 있으며 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 6층 601호이며, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 토지면적은 241.7㎡, 지목은 대, 공시지가는 6,409,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 윤의 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 기재되어 있는지 원문을 대조하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 조건 이행 전제에서는 윤의의 미배당 163,577,280원을 낙찰가에 다시 더해 실질취득액으로 계산하지 않습니다.
- 박형선 점유 확인. 전입일은 2024.07.25로 대항력은 없지만 보증금과 사용관계가 미상입니다. 실제 점유와 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 효과를 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 368,000,000원 대비 64%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 세금·배당 보정. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 “3.95억 인수”가 아니라 조건의 이행
표면만 보면 감정가 368,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 235,520,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 윤의의 보증금은 395,000,000원이고 전입일도 말소기준보다 빠릅니다. 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 사실상 고정되는 물건입니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 + 주택임차권등기 말소 조건”입니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 윤의 관련 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득액은 235,520,000원입니다. 다만 박형선의 점유관계, 민간임대주택등기, 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 하고, 실거래 비교자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 권리는 조건부로 정리될 수 있지만, 입찰의 성패는 그 조건을 원문으로 확인하는 데 달려 있습니다.
