서울남부지방법원 2025타경11864. 강서구 화곡동 ‘EH470’ 3층 303호, 전용 35.25㎡ 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 강성철은 2022.03.10 매매를 원인으로 거래가액 440,000,000원에 취득했고, 같은 해 임차인 박영식이 보증금 440,000,000원으로 계약해 2022.04.29 전입·점유를 시작했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.03.20 구로세무서장 압류입니다. 따라서 박영식의 전입·점유는 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2022.03.29로 먼저 갖춰져 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
일반적인 계산만 적용하면 현재 최저매각가 289,280,000원에서 집행비용 4,849,920원을 빼고 임차인에게 284,430,080원이 배당되어, 보증금 부족액 155,569,920원이 남습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 원래라면 매수인의 경제적 부담은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 보증금 440,000,000원 부근으로 고정되는 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 명시적 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 35.25㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 3층 |
| 소유자 | 강성철 (2022.03.10 매매 · 거래가액 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 289,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 차단
2021.11.30 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 10,000,000원은 2022.04.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.03.20 국세 압류입니다. 이후 부천세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 존재해 당해세에 해당하는 금액은 배당 단계에서 선차감될 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박영식 전유부분 전부 · 주거 | 2022.04.29 | 2022.03.29 | 440,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 |
박영식은 2024.01.19 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 전입·점유일 2022.04.29가 말소기준 2023.03.20보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자 2022.03.29와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.8928억, 거래 기준은 4.4억
EH470의 동일 면적권 거래자료는 총 6건이며 평균 거래금액은 440,000,000원, 최근12개월 평균도 440,000,000원, 최신 거래도 2022.03 440,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차의 실질취득액은 289,280,000원으로 이 기준의 65.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 35.25㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2022.03 | 35.25㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2022.03 | 35.25㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2022.03 | 33.39㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2022.01 | 35.25㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 2021.12 | 35.15㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 440,000,000원 |
숫자만 비교하면 실질취득액 289,280,000원은 거래 평균 440,000,000원보다 낮습니다. 다만 표에 잡힌 거래월이 2021.12~2022.03이고 최신 거래도 2022.03이므로, 이 440,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세라고 단정해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 “65.7%이므로 무조건 싸다”가 아니라, 확약 이행 확인 후 현재 거래가치를 별도로 검증해야 하는 구조로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,849,920원 |
| 1. 임차인 박영식 보증금 | 440,000,000원 | 284,430,080원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 박영식의 보증금 부족분은 155,569,920원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정여자중학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.11.18 사용승인된 18세대 EH470으로, 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 303호입니다. 난방·승강기·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형, 소로한면 접면이며 공시지가는 3,773,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·교육환경 보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 2.5회·낙찰률 12.5%로 나타납니다. 거래자료의 최신 시점도 2022.03이므로 현재 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 박영식과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 박영식 보증금 440,000,000원과 별도 보증금을 합산하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 압류 4건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당표보다 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 시세 재검증. 거래자료 평균과 최신 거래는 440,000,000원이지만 최신 거래월이 2022.03입니다. 실질취득 289,280,000원이 현재 시장에서도 경쟁력 있는지 별도 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모, 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 12.5%라는 데이터를 함께 보고 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 말소 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 440,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 289,280,000원에서는 미배당액 155,569,920원이 생기는 전형적인 인수형 경매입니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 것이 원칙입니다.
하지만 이 사건은 임차인 박영식과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있습니다. 따라서 그 확약이 그대로 이행되면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 289,280,000원입니다. 거래 기준 440,000,000원의 65.7%라는 숫자는 눈에 띄지만, 거래 표본의 최신 시점이 2022.03이고 물건은 18세대 소규모 다세대이므로 현재 시세와 환금성을 재검증하지 않고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약 조건의 이행 확인과 현재 가치 검증입니다.
