인천지방법원 2025타경508045. 부평동 해피플러스 4층 407호, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 일반적인 “최저가가 감정가의 70%라 싸다”는 식으로 보면 안 됩니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 222,000,000원입니다. 최저가 141,400,000원보다 보증금이 크기 때문에, 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못하는 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있는 대항력 인수형 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 단서가 붙어 있습니다. notes에 “을구 순위 3번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 해당 임차권에 한해 인수액을 실질 0원*으로 봅니다. 따라서 본문 판단은 “확약 반영 실질 인수 0원”과 “확약 미반영 룰상 미배당 83,379,600원”을 분리해 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 4층407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 4층 407호 78.11㎡전부 |
| 소유자 | 정현진 (2021.09.28. 소유권이전, 거래가액 222,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,319,665원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.15 가압류
말소기준권리는 갑구 6번 주식회사 하나은행 가압류입니다. 그 이후의 가압류, 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주의할 부분은 말소기준권리보다 앞선 천동빈 임차인의 전입 2021.09.28입니다. 임차권등기는 2023.11.21에 되었지만, 등기 내용상 전입·점유개시는 2021.09.28이고 확정일자는 2021.08.24입니다. 따라서 확약이 없으면 대항력 있는 임차보증금 부족분 인수가 문제 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
tenants 기준으로 실제 임차인은 천동빈 1명입니다. is_subrogation과 is_guarantor가 모두 false이므로, 보증기관 승계·대위 중복신고로 보증금을 합산할 사안은 아닙니다. 보증금은 222,000,000원 하나로 봅니다.
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천동빈 | 4층 407호 78.11㎡전부 · 주거(임차권등기) | 222,000,000원 | 전입 2021.09.28 확정 2021.08.24 | 2023.11.21 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,779,600원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 천동빈 보증금(우선변제) | 222,000,000원 | 138,620,400원 | 부족분 83,379,600원 매수인 인수* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 156,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 42,295,647원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,110,517원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 231,319,665원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 8,352,399원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 44,130,034원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 8. 갑구 14번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,319,665원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
*배당표상 룰 계산으로는 임차인 부족분 83,379,600원이 발생합니다. 다만 notes의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 이 임차권에 적용되므로, 본 리포트의 인수 판단은 실질 0원으로 분리 표기합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부흥오거리’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 용도와 집합건축물대장상 용도 모두 업무시설(오피스텔)로 공부와 차이가 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 15층건, 사용승인일은 2014.04.16입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있습니다.
- 도로·규제. 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 25미터, 약 8미터 및 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 기타. 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있으나, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 을구 3번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건이 낙찰자에게 불리하지 않은지 확인해야 합니다.
- 실질취득 이원화. 확약 반영 시 실질취득은 최저가 141,400,000원 중심으로 보되, 확약 미반영 시에는 룰상 실질취득 224,779,600원으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인. 천동빈은 전입 2021.09.28, 확정 2021.08.24, 배당요구 2023.11.21의 대항력·우선변제 임차인입니다. 확약 없이 단순 소멸로 보면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 notes에 표시되어 있습니다. 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 배당금이 변동될 수 있습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)입니다. 주거 사용 여부, 임대차 승계, 전입세대·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 살리고, 확약이 틀리면 무너진다”
이 물건은 권리분석의 결론이 단순한 “인수 있음/없음”으로 끝나지 않습니다. 기본 구조만 보면 임차보증금 222,000,000원이 최저가 141,400,000원을 초과하는 대항력 인수형입니다. 그래서 확약이 없으면 현재 회차 실질취득은 224,779,600원으로, 최저가가 낮아 보이는 착시는 사라집니다. 그러나 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약서 원본과 적용 대상을 확인하면 입찰 검토 가능, 확인하지 못하면 대항력 임차보증금 222,000,000원급 리스크 물건입니다.
